二世帯住宅へのリフォーム時に贈与税が発生するかも知れないと不安になっているのではないでしょうか。できることなら贈与税を払うことなく二世帯住宅を手に入れたい方がほとんどでしょう。
まず、二世帯住宅リフォームの際に贈与税が発生するケースと発生しないケースがあります。あなたが行なう二世帯住宅リフォームはどうでしょうか。
- 「贈与税が発生するなんて知らなかった」
- 「想像していたよりも金額が高かった」
と後から後悔しないためにも、本記事で贈与税について理解して、できる限り対策しておきましょう。
今回は、二世帯リフォームでかかる贈与税について紹介します。また、贈与税を発生させない方法も紹介します。
二世帯住宅リフォームを検討し始めたばかりの方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
そもそも贈与税とは
まずは、贈与税について紹介します。国税庁が定める贈与税の内容は以下のとおりです。
贈与税は、個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金です。なお、法人から贈与により財産を取得したときは、贈与税ではなく所得税がかかります。
引用元：国税庁
贈与税は、一人の人が1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。したがって、1年間に贈与を受けた財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません（この場合､贈与税の申告は不要です。）
二世帯リフォームに関係がないように思われがちの贈与税ですが、リフォームする住宅の所有者が親世帯で子世帯がリフォームローンを支払いする際は贈与税の対象になります。
親世帯に子世帯がお金を贈与しているという構図になるためです。また、110万円以下のリフォームの場合は、贈与税の対象外になります。
二世帯リフォームの贈与税に関する基礎知識
「贈与税について知らなかったため、支払っていなかった」というのは通用しません。また、未払いの場合、本来支払う必要があった金額にさらに、延滞税がかかってしまいます。
本来の支払い額よりも多額の税金を支払わなければいけなくなってしまうため、事前に理解し、贈与税の支払いをしましょう。二世帯リフォームで贈与税が関わってくるケースの基礎知識を紹介していきます。
二世帯リフォームで贈与税が発生するケース
二世帯住宅リフォームにおいて、贈与税が発生するケースは、以下のとおりです。
- 総額110万円以上のリフォームである
- 所有世帯とリフォーム資金支払世帯が異なる
上記の2つを満たしているリフォームの場合は贈与税の対象になります。たとえば、親世帯所有住宅をリフォームする際、子世帯がリフォーム費用を支払う際は、リフォーム費用が『贈与』に当たり、贈与税が発生します。
1,000万円のリフォームは、『1,000万円−基礎控除額110万円＝890万円が課税の対象になります。基礎控除額110万円を超えないリフォームや、住宅所有者とリフォーム費用を負担する人が同一人物である場合は、贈与税が発生しません。
二世帯リフォーム後の所有者によって税率が変化する
二世帯住宅は二世帯が同居する形の住宅になります。そのため、リフォーム後に住宅の所有権をどうするかによっても税金が変化します。二世帯住宅の所有方法には、
上記3つの方法があります。それぞれの特徴と税金の変化については以下で詳しく解説しています。二世帯住宅にリフォームする際は、住宅の所有者をだれにするかについて話し合っておきましょう。
また、実際にあなたの場合に贈与税がどうなるかについて気になる方は一度相談してみましょう。
単独登記
単独登記とは、二世帯住宅を一戸の住宅として親世帯・子世帯どちらかの所有物として登記する場合の所有方法です。上記でも解説してきたように、元々の所有世帯と異なる世帯へ登記を移行すると贈与税が発生します。
たとえば、親世帯所有の住宅を子世帯の単独登記に変更した場合は贈与税がかかります。
しかし、現状の贈与税だけを考えて、子世帯へ所有権を移行させない場合は、親世帯が亡くなった際に相続税が発生します。相続税よりも生前贈与という形で贈与するほうが税金をお得にできるため、単独登記する際は子世帯の所有がおすすめです。
また、不動産所得税や固定資産税の軽減措置が受けられるかどうかは、土地や建物の面積などが関わってきます。そのため、事前に、リフォーム会社に相談しておきましょう。
共有登記
共有登記とは、親世帯と子世帯の両世帯共有で所有する住宅として登記する方法です。二世帯住宅リフォームでかかった費用の支払う割合に応じた登記ができます。そうすることで、贈与税が発生しないようにもできます。
たとえば、総額2,000万円のリフォームの際、親世帯の支払う金額が500万円、子世帯は1,500万円の場合、住宅の登記も25:75の割合で登記できます。
支払った割合の登記のため、支払いの際にローンを組んでも、両世帯で住宅ローン控除が利用できます。
区分登記
区分登記とは、二世帯住宅リフォームの際に、完全分離型二世帯住宅にした場合のみ使用できる登記制度になります。二世帯住宅（一戸）を二戸の住宅に分けて登記します。
そのため、不動産所得税や固定資産税の軽減措置が利用できるかは、それぞれ登記された住宅の仕様や敷地面積などの基準によって判断されます。
かならず軽減措置が使えるわけではないため、注意しておきましょう。
二世帯リフォームで贈与税を発生させない方法3選
ここからは、二世帯リフォーム時に贈与税を発生させない方法を紹介します。贈与税を発生させない方法は以下の3つあります。
それぞれの方法について詳しく紹介していきます。また、かならず贈与税を0にできる方法ではありません。使用する際はリフォーム会社に相談の上、判断しましょう。
贈与税を発生させない方法①：現金で精算する
リフォームにかかる代金を親世帯から子世帯へ現金で支払う場合は贈与税が発生しません。なぜなら『相続時精算課税制度』を適用できるためです。
相続時精算課税制度は、原則60歳以上の父母から18歳以上の子ども、または孫が財産を贈与された場合に使用できる制度です。贈与財産が合計2,500万円までであれば、贈与財産税を非課税にできる制度です。
そのため、現金による親世帯から子世帯へローン返済の補填金として贈与する際は、2,500万円までであれば贈与税を非課税にできます。
しかし、制度の贈与者である父母または祖父母などが亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額に制度を適用した贈与財産の価額（贈与時の時価）を加算して相続税額を計算することになります。最終的には税金を避けられません。
贈与税を発生させない方法②：所有権を支払い世帯へ移転する
次に、建物自体の所有権を移転する方法です。住宅を贈与するのではなく、支払い世帯が所有世帯から住宅を購入する方法になります。
実際に、子世帯が親世帯の所有する住宅を購入し、所有権の移転登記を完了させた上でリフォーム着工すると子世帯が名義人で子世帯がリフォーム費用負担者になり、同一人物であるため、贈与税は関係なくなります。
しかし、所有権移転登記の際に、『譲渡所得税』がかかる可能性があります。譲渡所得税は最高3,000万円まで控除ができる特例があります。そのため、かかったとしても、贈与税よりも少ない税金額で抑えられるでしょう。
贈与税を発生させない方法③：建物を贈与する
上記②の所有権移転登記ではなく、親世帯から子世帯へ建物自体を贈与する方法です。ほとんどの場合、実家をリフォームするケースが多いでしょう。
実家は建物が古く価値が下がっているケースがおおく、贈与時の建物価値が低下していれば大きな贈与税は発生しません。また、建物価格が高い場合は、①同様に『相続時生産課税制度』を利用することで、最大2,500万円まで非課税対象にできます。
しかし、相続時精算課税制度を利用すると相続税が発生する可能性がありますので注意しましょう。
二世帯リフォーム前に確認しておきたい注意点3選
最後に、二世帯リフォームにおいて事前に確認しておきたい注意点を3点紹介します。紹介するのは以下の3つです。
どの注意点も費用に関して重要な関係性をもっています。そのため、一つひとつチェックしましょう。
注意点1：リフォームの規模感を明確にする
まずは、贈与税が発生するようなリフォーム内容かどうか確認してみましょう。リフォームの規模感と費用を見積もることで贈与税を発生させない方法のうち以下のどの方法を利用するか判断しやすくなるでしょう。
- 現金で精算する
- 所有権を支払い世帯へ移転する
- 建物を贈与する
また、110万円以下のリフォーム内容や所有者と支払い者が同一世帯であれば贈与税は発生しないため気兼ねなくリフォームができるでしょう。
注意点2：リフォーム費用の支払いを誰がするか
所有者と支払い者が異なることで発生する贈与税ですが、贈与税について理解した上で再度誰が支払いをするかについて相談しましょう。
将来的な目線を持った上でかかるとしたら贈与税と相続税のどちらが安く済むのかなど、リフォーム会社に相談することで明確にできます。
また、同時にリフォーム費用を少しでも抑えたいと考えている方は以下の記事もあわせてチェックしてみてください。
注意点3：補助金を利用できるリフォームかどうか
リフォーム内容によっては補助金を利用できる場合があります。補助金を利用することで贈与税がかかった場合でも費用を抑えながらお得に二世帯リフォームが可能になります。
二世帯リフォームの際に利用できる補助金の一例として、地域型住宅グリーン化事業を紹介します。地域型住宅グリーン化事業では以下の条件を満たしたリフォームで補助金が得られます。
| 条件 | 補助金額 |
|---|---|
| 長寿命型 | 最大110万円まで |
| ゼロ・エネルギー住宅型（認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅） | 最大145万円まで |
| 高度省エネ型 | 最大の70万円まで |
補助金を利用することで数百万円ほど資金を浮かせることも可能になります。
また、他の補助金や条件についてもっと詳しく知りたい方は以下の記事もあわせてチェックしてください。
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贈与税に関して、専門的な知識やサポート力のあるリノベーションハイムへ依頼することで、最適な税金対策ができます。
贈与税だけでなく、固定資産税や不動産所得税など、他にも知識の必要な税金に関してもサポートを受けられます。また、税金関係だけでなく、二世帯住宅を成功させるためには、最適なプランニングや提案力、経験が必要です。
リノベーションハイムは、長年の経験と実績でより良いプランの提案をしてくれます。リフォーム後のサポート体制も整っており、住宅カルテの発行から、メンテナンスや24時間体制のアフターサポートも充実しています。
そのため、安心して二世帯住宅リフォームを依頼できるでしょう。税金関係や二世帯住宅リフォームについて気になることやわからないことがある場合は、一度オンラインでも相談できるリノベーションハイムへ相談してみましょう。
まとめ
今回は、二世帯リフォーム時に贈与税が発生するケースから贈与税を発生させない方法について紹介してきました。贈与税が発生するケースは、以下の通りでした。
- 総額110万円以上のリフォームである
- 所有世帯とリフォーム資金支払世帯が異なる
また、贈与税を発生させないための方法は、以下の通りでした。
- 現金で精算する
- 所有権を支払い世帯へ移転する
- 建物を贈与する
まだ贈与税についてわからない方や実際にあなたの住宅の場合にどのように贈与税を減らせるのか気になる方は一度リノベーションハイムへ相談してください。本記事が少しでもあなたの助力になれば幸いです。
