築40年はリフォームすべき？施工事例やかかる費用を完全解説

築40年が経った戸建て。住宅のあちこちに少しずつ劣化が出てきているのではないでしょうか。住めないことはないですが、リフォームをしてもう少し長く住み続けたいと思っている人も多いでしょう。

中には上記のような、疑問を抱えている方もいるはず。国土交通省によると日本の住宅の利用期間は平均30年と言われています。築40年は平均を超えているということであり、住宅には定期的なメンテナンスやリフォームが必要です。

そこで今回は、築40年の戸建てをリフォームする際の内容や費用相場、依頼する際の注意点などを解説します。築40年の住宅に住んでいるないしは、ご家族が保有している物件が築40年の戸建ての方は、しっかりと確認しておきましょう。

戸建てリフォームの費用について以下の記事で詳しく解説しています。気になる方はぜひ以下の記事をどうぞ。

築40年の戸建ては建て替えよりもリフォームがおすすめ

築40年の戸建ては構造上に問題がなければ、費用面の理由からリフォームがおすすめです。建て替えとなると、新築費用や解体費用、仮住まいの費用など、大きな出費が予想されます。

ただし、築40年の戸建てにおいて、リフォームか建て替えかの選択は非常に重要です。構造的な問題や耐震性の不足、築年数による劣化がひどい場合は、建て替えを推奨します。

上記の場合、ホームインスペクション調査や事前調査を住宅メーカーに依頼することで、住宅の状態把握が可能です。住宅の劣化や耐震性に不安を抱える場合には、リフォームを決断する前に住宅の状態を知ることから始めましょう。

築40年の戸建てで構造的に問題がなければ、建て替えよりも費用を抑えられるリフォームを検討するのが賢明です。

築40年の戸建てがリフォームすべき5つの理由

築40年の戸建てがリフォームすべき理由があります。それは以下の5つです。

それぞれ以下で詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。

1.耐震性や断熱性が低下

築40年を迎える戸建ては、現在の耐震基準が導入される前に建てられたため、近年の住宅に比べ耐震性が低い傾向にあります。

日本はとても地震の多い国です。地震だけでなく台風や水害のような自然災害が起きた際に耐え切るためにも、現代の建築基準に従って耐震性を向上させるためのリフォームが必要です。

また、築40年の戸建てでは、断熱材の劣化が問題となることがあります。特に古い断熱材は気密性が低いため、夏は暑く冬は寒いという状況が起こります。その結果、結露やカビが生じやすくなるのです。

断熱性を向上させるには、新しい断熱材の導入、窓とドアの交換、屋根や外壁の断熱材の追加などのリフォームがあります。これにより、エネルギーコスト削減と快適な居住環境の確保が期待できます。

2.設備や内装が老朽化

住宅は、築年数が経つにつれて設備が老朽化します。築40年経った戸建ては、床や壁紙の損傷、水回りなど至るところで劣化が進んでいるのです。

特に水回りは、優先的にリフォームする箇所です。配管の老朽化やシンクや浴槽の劣化による漏水から、床下や基礎部分にまで影響が広がる恐れがあります。

さらに、壁紙、天井材、床材などの内装も、汚れやひび割れ、変色が見られる側面があります。設備と内装の老朽化は、住環境の快適さや安全性に影響を与える可能性があるので、リフォームすべきと言えるでしょう。

3.ライフスタイルの変化に対応できない

40年前と家族の形が大きく変わり、壁で仕切った狭い部屋が多いなど、間取りが現在の家族構成やライフスタイルに合っていない方が多いでしょう。

また、年齢に合わせて、玄関や浴室の段差の解消、階段や廊下への手すりの設置、寝室と水回りの近接など、バリアフリー化のリフォームも考える必要があります。

これからも快適に住み続けるためには、リフォームをして今のライフスタイルに合わせることが重要です。

4.資産価値の向上

設備のアップグレードは、資産価値を向上させることができます。特に、キッチンやバスルームなど水回りのリフォーム、耐震性、断熱性の改修工事によるエネルギー効率の向上などは快適性にも影響を与えます。

今後何年住み続けるのか、将来的に孫の世代に引き継ぐのか、売却するのかなど、今後のライフプランを考えた上で、どうするのかを判断するようにしましょう。

5.節税メリット

戸建て住宅のリフォームでは国や自治体が用意している補助金を活用できることが多くあります。

そのため、断熱・耐震、バリアフリーなどに関するリフォームは、補助金を利用でき、多くの費用を抑えられる可能性があります。事前に補助金のタイミング・条件を必ず確認した上でリフォームを行うといいでしょう。

築40年のリフォームの施工費用はいくらかかる？

築40年の戸建てリフォームでは、耐震補強や断熱工事などの大規模なリフォームが必要になることもあり、費用の総額が300万円〜2,000万円程度かかります。

リフォーム費用は、工事内容や坪数、建物状態によって大きく異なることが前提です。施工費用の相場に大きな幅があります。なぜなら、部分的なリフォームをするのか、フルリフォームやスケルトンリフォームをするのかによって、施工費用は大きくことなるからです。

例えば、キッチンやトイレなどの水回りのリフォームであれば、100万円〜300万円程度と考えておいて良いでしょう。しかし戸建てフルリフォームの場合、1,000万円以上の費用がかかります。
ある程度、築40年の戸建てリフォーム費用を理解した上で、どういったリフォームをするべきかの検討が必要です。

築40年の戸建てにおすすめなリフォーム内容と費用

ここからは、築40年の戸建てにおすすめなリフォーム内容と費用を、4つにまとめて紹介します。

耐震補強のリフォーム

耐震補強は築40年の戸建てにおすすめなリフォームであり、費用は100〜300万円程度かかります。

耐震補強を行うには、耐震診断が必要です。耐震診断では、専門業者が地震に対してどの程度耐えられる建物なのかを診断します。

耐震診断後に、耐震補強が必要な箇所のリフォームを行う流れです。具体的に、耐震補強には次のような費用がかかります。

耐震補強のリフォーム内容	費用
耐震診断	20～30万円程度
基礎の補修	30～40万円程度
壁の補修	10万円程度/箇所
屋根材の軽量化	200万円程度

築40年の戸建てで耐震補強を行う場合は、建物の構造や劣化状況により費用が大きく異なります。耐震診断後に、費用面を考慮して可能な限り耐震補強を実施するのが賢明です。

断熱性向上のリフォーム

断熱性向上も築40年の戸建てにおすすめなリフォームであり、次のような費用がかかります。

断熱性向上のリフォーム方法	費用（6畳）
解体を伴う断熱材の充填	50万円程度
解体を伴わない断熱材の充填	30万円程度

断熱材は、床・天井・壁・屋根裏などに充填します。床下や屋根裏にもぐれる構造であれば、解体をせずに断熱材を充填できるため費用を抑えることが可能です。

ただし、床下や屋根裏にもぐれない構造なら、床や天井を解体しなければなりません。解体後、断熱材を充填し新しい床や天井に張り替えるため、費用がかさみます。

築40年の戸建てで断熱材を交換すると室内外への熱の出入りを防げるため、快適に過ごしやすくなります。

配線・配管の交換リフォーム

配線・配管の交換も築40年の戸建てにおすすめなリフォームであり、かかる費用は次のとおりです。

配線・配管のリフォーム内容	費用
配管の全交換	30～60万円程度
分電盤の交換	5～10万円程度
配線交換	1万円程度/本

配線や配管は、天井や壁の中に隠されていることが多いです。普段の生活では見る機会がなく、劣化に気が付きづらい側面があります。

ただし、配線や配管が劣化すると漏電や漏水が起こり、生活に支障をきたしかねません。問題が生じる前に、配線や配管を交換するのが賢明です。

また、分電盤は送られてきた電気を各部屋へ分配する装置であり、故障すると電気が使えなくなります。頻繁にブレーカーが落ちたり、異音・異臭がする場合には早めに交換するのが賢明です。火災や感電を起こす恐れがあります。

バリアフリー化のリフォーム

バリアフリー化も築40年の戸建てにおすすめなリフォームです。年齢を重ねると、小さな段差や階段での転倒で大けがをする場合があります。

転倒や転落を防ぐためには、次のようなバリアフリー化を行うのが賢明です。

バリアフリー化のリフォーム内容	費用
手すりの設置	2～6万円程度
引き戸への交換	30～50万円程度
玄関スロープの設置	20万円程度

手すりがあれば、転倒を防げるうえに転落も防止できる可能性が高いです。また、引き戸にすると、力をいれなくても簡単にドアの開閉ができます。

将来的に車いすの生活になろうとも、引き戸への交換やスロープの設置で自由な出入りが可能です。

築40年の戸建てリフォーム施工事例4選

実際に、リノベーションハイムで実施した築40年の戸建てリフォームの施工事例を紹介してます。それぞれの費用や間取りによってどこまでリフォームできているのかチェックしてみましょう。

それぞれビフォーアフターの画像も踏まえ、紹介していますのでぜひ参考にしてみてください。

事例1：築40年/施工費用3,170万円/東京都

一時は建て替えではなくマンション購入を検討されていた家主様。住み慣れた今の家を、ライフスタイルは極力変えずに、より暮らしやすい間取りに変更しました。

元々2階にあった和室をフローリングにすることで、メインリビングを柱のないゆったりとした間取りに変更しました。また、キッチンは家事動線を優先し敢えてシンプルに仕上げました。

2階から3階への階段部分の躯体形状を活かしてワークスペースを作成しました。リビングの一角にありながら、ジャストサイズの狭さが心地よい空間になりました。

これまで3階に設けていた洗面所は、トイレのドア前をアコーディオンカーテンで仕切っただけのコーナー。新たに2階に設け、みんながスムーズに身支度できるように広いスペースを確保しました。

事例2：築40年/施工費用2,450万円/東京都

こちらは築40年の戸建て住宅を、二世帯住宅にリフォームした事例です。ゆとりある3階建ての間取りを、二世帯がより暮らしやすいようにリフォームしました。

もともとの吹き抜けを活かすことで階段を設け、2階の玄関へとつなぐスタイルにしました。元々、天井の高い間取りだったからこそ空間の広がりを感じられる間取りにリフォームすることができました。

1階のダイニングキッチンは、アイランドタイプにしたことで回遊できる動線になり効率的に。一方で2階のキッチンは、らせん階段の目の前に設けることで、家族とのコミュニケーションの場にしました。

事例3：築40年/施工費用2,416万円/東京都

こちらは、耐震断熱、バリアフリーなど大きくリフォームした住宅の事例です。

元々、宮大工が建てたご両親自慢のお住まいだったため、凝った造りの建具や和室の設えなどは活かしつつリフォームしました。和室は、竹をデザインしたガラス建具や障子の組子は再利用しながらも、塗装を行うことで全く違う雰囲気の和室に生まれ変わりました。

トイレは、老後を考えた上で暮らしやすさを重視しました。1階のトイレは、廊下と洗面室の2方向から出入りできるようにプランニングすることでバリアフリーにも対応しました。

LDKは、細かく分かれた納戸や和室をひとつながりにして広々とさせました。天井高の違いが空間に変化をもたらしています。

LDK上部の納戸を書斎に変身させました。スクリーンの裏側は小屋裏収納の入り口になっており、洒落たデザインにしあげました。

事例4：築40年/施工費用2,940万円/東京都

こちらは築45年の木造住宅を、水回りの老朽化や耐震性などの経年劣化を理由にリフォームした事例です。

1枚目はLDKの画像です。二間続きの和室だった部分を、開放的なリビングダイニングに変更しました。リビング側には、便利な奥行きの浅い収納も配置しています。

キッチンは、対面型にすることで収納を充実させて、ゆとりある動線を確保しました。

築40年の戸建てをリフォームする際の使える補助金・助成金

弊社の戸建てリフォーム施工事例を見た上で、築40年の戸建てでリフォームしたいと思った人もいるでしょう。ただし、少しでも安く、お得にリフォームしたいと思っているはず。
そこで、築40年の戸建てをリフォームする際に使える補助金・助成金についても解説します。国が実施する補助金・助成金は、以下の通りです。

補助制度（リフォーム・増改築）	助成額	適用区分
子育てグリーン住宅支援事業	上限60万円	断熱改修
既存住宅の断熱リフォーム支援事業	上限120万円	断熱改修
長期優良住宅化リフォーム推進事業	最大210万円	耐震・断熱改修
介護保険における住宅改修	上限20万円	バリアフリー化

一方、国が実施する減税制度もあります。

減税対象工事	減税額	適用区分
耐震改修工事	所得税：最大減税額 25万円 固定資産税：リフォーム翌年の1年間は前年1/2に減税	耐震改修
バリアフリー改修工事	所得税：最大減税額 62.5万円 固定資産税：リフォーム翌年の1年間は前年の1/3に減税	バリアフリー改修
断熱改修工事	所得税：最大減税額 62.5万円 固定資産税：リフォーム翌年の1年間は前年の1/3に減税	省エネ改修
長期優良住宅化	所得税：最大減税額 62.5万円 固定資産税：リフォーム翌年の1年間は前年の2/3に減税	長期優良化住宅への改修

築40年の戸建てをリフォームする際には、費用が高いからこそ、補助金を活用しましょう。国の補助金や助成金を利用することで費用を抑えながら、理想の住宅にリフォームできます。

しかし、補助金を利用するには一定の条件を満たすことが必要です。具体的な条件は、工事内容により異なるため、リフォーム会社に確認して利用できるかどうかを必ずチェックしましょう。

築40年の戸建てをリフォームする際の注意点

築40年の戸建てをリフォームする際は注意点があります。注意点も理解しておかないとあとからリフォーム会社とのトラブルになってしまう可能性もあります。また、後悔してしまう可能性もあるでしょう。

リフォームの注意点は、以下の3つです。

まず、築40年の戸建ては、建物の劣化が進んでいるため、リフォームの際には、耐震性や断熱性などの安全性にも配慮する必要があります。

また、築40年の戸建ては現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。いつ起こるかわからない大地震に備えて耐震性を向上させることが大切になります。

先程も紹介した通り、リフォーム費用を抑えるための補助金や助成金は活用すべきです。他にも減税措置制度もあるので、減税措置制度も情報集しておくとよいでしょう。

そして最後に信頼できる業者に依頼するようにしましょう。過去のリフォーム実績がある業者やお客様の声が豊富な会社に依頼するのがベストです。

リフォーム歴が浅い会社だと、調査が不十分であったり、工事が雑であったりするリスクがあります。ですので、信頼・実績がある会社に依頼するようにするといいでしょう。

築40年の戸建てリフォームをおすすめしない場合

先程も解説しましたが、築40年の戸建てが必ずリフォームしたほうがいいというわけではありません。建物状態によってはリフォームではなく、建て替えをおすすめします。

以下の場合は、リフォームはおすすめしないので、建て替えないしは売却を検討しても良いでしょう。

とくに、シロアリ被害を受けて構造部が劣化し耐震性に不安を抱える場合は、リフォームがおすすめできません。建て替えた方が安全性を確保できます。

築40年の戸建てでは、必ずリフォームがおすすめではないことを念頭におきましょう。

リフォームに不安を抱えるならホームインスペクションをしよう

リフォームに不安を抱えるなら、ホームインスペクションをしましょう。ホームインスペクションとは、住宅の劣化状況や不具合を専門家が診断することです。

家の基礎・外壁・屋根・設備などを診断し、報告書にて結果を報告します。ホームインスペクションの診断方法には、次の2通りがあります。

診断方法	費用
目視で実施	5～8万円程度
検査を実施	7～15万円程度

より正確な診断をする場合には、検査を選択しましょう。とはいえ、住宅の状況を把握するには目視での診断で十分わかります。

ホームインスペクションを実施すれば家の劣化状況が詳細にわかり、リフォームか建て替えなのかを決めやすくなるのです。

1都3件の住宅でリフォームならリノベーションハイムにご相談ください

リフォームや住宅に関することは弊社へご相談ください。リノベーションハイムは、セキスイハイムの注文住宅情報とリノベーションハイムのリフォーム情報の両方を持ち合わせている会社です。

そのため、今あなたが悩まれている戸建てリフォームに対して明確なアドバイスをします。長年の実績と経験から高い技術力で施工できます。

また、住宅カルテを発行しており、メンテナンスやリフォームをした際の詳細なデータをいつでも見られるため、次のメンテナンス時期や点検時期を把握できます。

弊社ではオンラインでのご相談も受け付けています。まずは戸建てリフォームご相談は以下のリンクからどうぞ。

まとめ

この記事では、築40年の戸建てにフォーカスを当てて解説してきました。そもそも築40年の戸建ては、建物状態によって建て替えるべきか、リフォームすべきか判断が異なります。建物状態により施工費用も大幅に変わってきます。

築40年の戸建てのリフォームであれば、施工費用は300万〜2,000万円程度と考えておくといいでしょう。しかし建て替えとなると費用はリフォーム以上にかかる可能性があります。

そのため、まずは建物状態を調査する、ホームインスペクションを実施することをおすすめします。これから先、快適な住まいを実現するためには、住宅のメンテナンスは非常に重要です。したがって、まずは建物調査から入るといいでしょう。
リフォームのこと以外にも戸建てに関するお悩み、ご相談がありましたら弊社、リノベーションハイムにご相談ください。