- 「再建築不可物件はスケルトンリフォームできるの？」
- 「再建築不可物件をスケルトンリフォームする際に気を付けた方が良いことはある？」
上記のような、再建築不可物件のスケルトンリフォームに関する疑問を持っている方も少なくないでしょう。
再建築不可物件は、基本的に法律上の基準を満たしていないため、建て直しはできません。しかし、一定の条件を満たすと、リフォームができます。
基本的には、再建築不可物件にはスケルトンリフォームがおすすめです。ただ、再建築不可物件をスケルトンリフォームする際には、いくつか注意点があります。
そこで本記事では、再建築不可物件をスケルトンリフォームするメリット・デメリットや注意点などを解説していきます。リフォームして後悔することにならないよう、再建築不可物件のスケルトンリフォームを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在建っている建物を更地にすると、新しく建物を建てられない物件のことです。都市計画区域と準都市計画区域に定められています。
上記区域内では、建築基準法で接道義務が定められており、接していない土地には家を建てられません。
接道義務とは、幅員4m以上である建築基準法の道路に建物の敷地が2m以上接していることです。消防車や救急車などの緊急車両が入れるようにするために定められています。
上記の条件を満たしていないと、新しく建物を建てられず、以下のような場合は再建築ができません。
- 建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない
- 建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満である
- 建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道だけに接している
上記のような物件は、建築基準法が制定された1950年以前に建てられた建物に多く見られます。また、都市計画法が制定された1968年以前に建てられた建物も再建築不可となる場合があるため、注意しましょう。
再建築不可物件はリフォームできる？
再建築不可物件は、現在の建物を取り壊して新しい建物を建て直すことはできないものの、リフォームすることはできます。しかし、どんなリフォームもできるという訳ではありません。
リフォームができるのは、建築確認申請が不要なリフォームのみです。建築確認申請とは、建築する予定の建物が現行の建築基準法に適しているかを判断する審査を依頼するものです。
再建築不可物件は現行の建築基準法に適合していない建物であるため、建築確認申請を行っても許可が下りず、リフォームが行えません。再建築不可物件でリフォームできる範囲には、以下のようなものがあります。
- 柱と梁を残したスケルトンリフォーム
- 柱と梁それぞれ2分の1までの取り換え工事
- 防火地域・準防火地域以外にある住宅で、10㎡以下の増築
原則として、10㎡未満のリフォームであれば建築確認申請は要りません。しかし、建物が防火・準防火地域に指定されている場合は、10㎡未満でも建築確認申請が必要となるため注意が必要です。
再建築不可物件をスケルトンリフォームするメリット・デメリット
再建築不可物件のリフォーム方法の1つにスケルトンリフォームがあります。スケルトンリフォームは、建物の骨組みだけを残し、リフォームしていくもので、新築同然の住まいにできることが最大の魅力です。
再建築不可物件をスケルトンリフォームするメリット・デメリットを把握しておくことで、後悔を事前に防げます。スケルトンリフォームのメリット・デメリットを下記表にまとめたので、参考にしてください。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・基礎を新調し、安心の建物にできる ・耐震・断熱・気密性能が向上する ・間取りの自由度が高い経年劣化した箇所を新調できる ・新築住宅よりも、費用が抑えられる | ・建て替えよりも費用が高くなる可能性がある ・床や壁を解体するまで、建物の状況を把握しにくい ・工事期間、引っ越しが必要部分リフォームよりも工期が長くなる |
再建築不可物件のスケルトンリフォームは適度に間取り変更をしながらも、費用や工期を抑えてリフォームにしたい方におすすめです。上記のメリット・デメリットを踏まえたうえで、スケルトンリフォームを行うか検討してみてください。
【結論】再建築不可物件にはスケルトンリフォームがおすすめ
再建築不可物件は、壁や柱、床などの建物の主要構造部の2分の1の範囲を超えなければ、建築確認申請を行わずリフォームできます。つまり、再建築不可物件でもスケルトンリフォームが可能です。
再建築不可物件をスケルトンリフォームする最大のメリットは、新築同然の住まいにできることです。建て替えができなくても、今の自分のライフスタイルや家族構成に合った住まいに新調できます。
「木造・2階建て以下・床面積500㎡以下」の建物をリフォームする場合、建築確認申請が不要です。建築確認申請を省略できるため、再建築不可物件でも主要構造部の2分の1を超えるスケルトンリフォームが行えます。
そのため、再建築不可物件にはスケルトンリフォームがおすすめです。ただ、「木造以外・2階建て以上・床面積200㎡以上」に該当する場合は、建築確認が必要なので、注意しましょう。
再建築不可物件をスケルトンリフォームする費用相場
再建築不可物件にはスケルトンリフォームが最適ですが、どれくらい費用がかかるのか知らないままでは、リフォーム計画が進められません。
結論をいうと、再建築不可物件をスケルトンリフォームする費用相場は、同じ規模の再建築可能な物件よりも高くなります。
再建築可能な物件をスケルトンリフォームした際の費用相場は、1,000万円から2,000万円程です。比べて、再建築不可物件をリフォームする際は、同じ広さ・状態の戸建てよりも数倍の費用がかかります。
場合によっては、新築で同規模の住宅を建てるのと同じくらいかかってしまうこともあるでしょう。
費用相場はあくまで目安で、工事内容や住宅の状況によって金額は変わります。事前に建物の状態をチェックしておきましょう。
スケルトンリフォームの費用を抑える2つの方法
スケルトンリフォームは追加工事が発生する可能性が高く、予算オーバーになりやすいです。そのため、スケルトンリフォームの費用を抑える方法を以下2つ紹介します。
下記で詳しく解説していくので、これから再建築不可物件をリフォームする際の参考にしてみてください。
①優先順位を決める
住宅設備を見直す際、いろいろ新調しようと考えてしまいます。しかし、骨組みだけを残して行うスケルトンリフォームは、工事を進めると追加工事が発生する確率があります。
そのため、何を優先するのか、事前に優先順位を付けておきましょう。優先順位を決めておくと、予算オーバーとなってしまった際に臨機応変に対応しやすくなります。
②補助金や減税制度を活用する
スケルトンリフォームには、自治体で実施されている補助金や減税制度が利用できる場合があります。実施している制度は自治体によって異なりますが、以下のような取り組みに該当する場合、対象となる補助金や減税制度を確認しておきましょう。
- 省エネリフォーム
- 耐震改修
- バリアフリー・介護リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
- 断熱リフォーム
補助金や減税制度は各自治体のホームページに掲載されているので、チェックしてみてください。
再建築不可物件でリフォームする際の4つの注意点
再建築不可物件でリフォームする際の4つの注意点を紹介します。
リフォームプランを立てる前に注意点を把握しておくことで、安心して打ち合わせを進められます。下記で詳しく解説していくので、覚えておきましょう。
注意点①費用が高くなる
再建築不可の物件は通常のリフォームより費用が高くなる傾向があります。なぜなら、再建築不可物件のリフォーム工事には以下の特徴があるからです。
- 重機やトラックが入らない
- リノベーション工事の内容が難しい
再建築不可物件は道や入口が狭く、家の近くに重機やトラックが入りません。この場合、すべて人力が行うため、人件費や工事日数がかかります。結果、工事費用が高くなってしまうのです。
また、再建築不可物件のリフォーム工事は、工事内容や設計が難しいことも費用が高くなる理由の1つです。工事にさまざまな工夫が必要だったり、制約をクリアしないといけません。
費用は、どこまでリフォームしたいのか、建物の状況によって異なります。費用が高くなりそうと不安な方は事前に建物調査を実施し、リフォーム会社に見積もりを出してもらいましょう。
ただ、実際にリフォーム工事が始まり、壁や床を外さないと分からなかった基礎や構造の問題が出てくる場合もあります。見積もりよりも高くなると考え、資金に余裕を持たせておくと安心です。
注意点②追加費用が発生する可能性がある
スケルトンリフォームは、工事が進み躯体のみの状態になるまで、隠れている建物のトラブルが見つかりにくいです。隠れているトラブルは事前に建物状況調査を行っていても、把握しにくい部分です。
結果、予想していなかった追加工事が発生し、費用が高くなってしまいます。スケルトンリフォームの資金計画をする際は、追加工事の可能性を考慮し、余裕を持っておきましょう。
注意点③リフォームできるか事前に確認しておく
再建築不可物件の場合は、周辺の道路が狭かったり、建物が隣接しているなど周辺環境が悪いケースが多いです。
そのため、工事をするための重機や材料を運ぶトラックなどを入れるのが難しい場合があります。すると、人件費と工事期間が長くなり、費用が高くなるため注意が必要です。
最悪の場合、リフォーム自体できない恐れもあります。そのため、再建築不可物件をリフォームする際は、工事車両が入れるか、足場などを組めるかなど、事前に工事ができるか確認しておきましょう。
注意点④住宅ローンが組めないことがある
再建築不可物件は流動性が低く、担保価値が低いため、家事や台風、地震などの災害で倒壊してしまっても建て替えできません。そのため、物件を担保として差し出す住宅ローンの融資が受けにくいです。
一般的なリフォームローンであれば、再建築不可物件でも借入可能です。リフォームローンは、以下の条件で借り入れできる場合が多い傾向にあります。
- 借入上限：500～1,500万円
- 借入期間：15年
- 金利：1％後半
- 担保・保証人：不要
上記のように、リフォームローンは金利が高く、借入期間も短いことから、毎月の返済額が増えてしまいます。そのため、金利が安く、長期間借りられる住宅ローンの利用を検討する方が多いです。
しかし、再建築不可物件は物件を担保として差し出す必要があります。しかし、資産価値が低い再建築不可物件は担保にならず、住宅ローンの審査が通りにくいです。
フラット35も再建築不可物件に対して融資を行っておらず、再建築不可物件のリフォームは住宅ローンが組みにくい傾向があります。住宅ローンの利用を考えている方は、依頼するリフォーム会社のスタッフと一緒に融資してもらえる金融機関を探してみてください。
リフォームはリノベーションハイムにおまかせください
再建築不可物件のリフォームを検討している方は、リノベーションハイムにお任せください。リノベーションハイムは、豊富な実績があり、スケルトンリフォームもたくさん手掛けてきました。
そのため、あなたの悩みや建物の状況に最適なリフォームプランの提供が可能です。無料の相談を実施しているため、興味がある方はぜひ一度お問い合わせください。
まとめ
本記事では、再建築不可物件のリフォームについて解説しました。再建築不可物件は、壁や柱、床などの建物の主要構造部の半分を超えなければ、建築確認申請を行わずリフォームできるため、スケルトンリフォームが最適です。
再建築不可物件のスケルトンリフォームは工事が難しい場所にあると費用がさらに高くなります。そのため、まずは工事できるかどうかを確認することが重要です。
その後、建物の状況を把握し、リフォームプランを立てましょう。また、費用を抑えたい場合は、本記事で紹介した方法を参考にしてみてください。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
