マンションのスケルトンリフォームとは？費用や事例、注意点を紹介！
takadayuki
東京セキスイファミエス
スケルトンリフォームすると固定資産税は増額！？減税制度でお得に！
X-knock
住宅のスケルトンリフォームを検討されていく中で、もしかしてリフォームしたら固定資産税が上がるんじゃないかと不安に思われて検索されたのではないでしょうか。
- 「固定資産税を上げない方法はある？」
- 「固定資産税はなぜ上がってしまうの？」
- 「どれくらいの金額あがるの？」
とスケルトンリフォームによって固定資産税が変動するかや、どれくらい変化するのかについて気になっているのではないでしょうか。
結論は、ほとんどの場合スケルトンリフォームによって固定資産税は増額します。
そのため、今回は、スケルトンリフォームによって固定資産税が変わらないケースや上がるケース、上がったとしても減税できる制度などを紹介します。
特に、減税制度を使うことでリフォーム前よりも税額を下げられる可能性もあります。詳しく見ていきましょう。
スケルトンリフォームについてより詳しく知りたい人は、以下の記事で網羅的に解説しています。詳しく知りたい人は以下の記事をどうぞ。
→スケルトンリフォームとは？メリット・デメリット・費用・事例・注意点も紹介
目次
固定資産税とは
固定資産税（こていしさんぜい）とは、住宅や土地に課される税金です。不動産や土地などの固定資産に対して課される地方税のことを指します。
具体的には、土地や建物、構築物、機械設備などの固定資産の所有者が、資産の所有や保有に対して一定の税金を支払う税金制度です。
課税対象の固定資産の評価は、市町村などの税務当局によって定期的に行われ、評価額に基づいて税金が計算されます。
スケルトンリフォームで固定資産税は増額する？
結論として、スケルトンリフォームをする場合固定資産税は増額します。
固定資産税の変動に関してはリフォーム時に『建築確認申告書』を提出するかどうかが重要になります。建築確認申告書とは、建物の耐久性や機能性を向上させる大規模リフォーム時に提出が義務付けられている書類です。
耐久性や機能性が向上するため、必然的に建物の価値が上がり、不動産評価額も上がるということを意味します。
スケルトンリフォームは柱や基礎などを残し、大規模なリフォームを実施するリフォーム方法です。そのため、建築確認申告書の提出が必要な時点で固定資産税は増額するでしょう。
固定資産税が変わらないケース
スケルトンリフォームのほとんどの場合で固定資産税は増額します。しかし、リフォームにおいては条件を満たすようなリフォーム内容でなければ固定資産税は増額しません。
もし、あなたの理想のリフォームが以下の内容に当てはまるリフォームだった場合は固定資産税の増額を避けられる可能性があります。
固定資産税が変動しないケースのリフォーム内容を紹介します。紹介するのは以下の3つです。
それぞれ、どの程度のリフォームか確認していきましょう。
建築確認がない簡易リフォームの場合
1つ目のケースは、建築確認申告書のないリフォームです。
上記で解説していた、『建築確認申告書』を提出しないようなリフォームは殆どの場合、固定資産税が変動しません。
たとえば、浴室の劣化を修繕する場合や暮らしやすさを追求した手すりの設置のような、小規模で簡易的なリフォームの場合です。
簡易リフォームでは、建築確認申告書の提出は不要になります。そのため、住宅の価値の変化もせず、固定資産税が増額されることもありません。
床面積が変化しない場合
2つ目のケースは、床面積が変化しない場合のリフォームです。
こちらも1つ目同様に簡易リフォームに該当し床面積の変動がないため、住宅の価値も変動しません。
そのため、住宅の評価額が変化することなく、固定資産税が増額されないでしょう。
構造や基礎に触れない場合
3つ目のケースは、構造や基礎に触れない場合のリフォームです。
1つ目も2つ目も同様ですが、建物自体の価値が変化するようなリフォームに該当しないため、固定資産税への影響は考えられません。
しかし、注意が必要なのは耐震補強を行なうリフォームです。補強程度のリフォームであれば建築確認申告書の提出は不要ですが、どの程度の耐震補リフォームかをリフォーム会社に確認しておきましょう。
建築確認申告書の提出が必要な耐震補強リフォームもあるため、素人目線での判断で未申告になると多額の反則金を支払うことになってしまう可能性があります。
固定資産税が上がるケース
ここからは、固定資産税が上がるケースのリフォーム内容を紹介します。固定資産税が上がるケースは以下の4つあります。
それぞれのケースを見ていきましょう。
再度不動産登記が必要な場合
1つ目は、不動産登記が必要なケースのリフォームです。増築や改築によって、床面積が増加する場合や所有箇所が増加する場合は必ず追加で登記が必要になります。
追加の登記により、所有財産が増加するため、固定資産税が増加します。
床面積が増加する場合
2つ目は、床面積が増加するケースのリフォームです。
1つ目のケース同様に増築などにより、2階建て住宅を3階建てなどにリフォームした場合も、延べ床面積が増加するため所有財産の増加と住宅の価値上昇により固定資産税の増額に繋がります。
また、増築は建築確認申告書の提出が必要になるため、固定資産税は増額されます。
事務所併用など用途を変更する場合
3つ目は、事務所併用などのように、住宅の用途変更が伴うケースのリフォームです。
元々、居住を目的として建てられている住宅が、他の用途としても使用される場合は、固定資産税の増額対象になります。
逆に、事務所としても使用していた住宅をスケルトンリフォーム後に居住目的のみの住宅に変更した場合は、固定資産税が減額される可能性もあります。
スケルトンリフォームをする場合
4つ目は、冒頭でも解説したようにスケルトンリフォームをする場合です。
スケルトンリフォームは増築などのように床面積が増えるわけではありませんが、住宅自体の価値が上昇するため、固定資産税増額に繋がります。
また、マンションでも同様にスケルトンリフォームを実施することで専有部分の価値が上昇するため固定資産税の増額対象になります。
スケルトンリフォームでも税額を下げられる減税制度4選
ここからは、スケルトンリフォームを実施した場合でも固定資産税の減税ができる減税制度を紹介します。
どの制度も工事完了後3ヶ月以内に市区町村に申告すると、固定資産税の減額を1年度分受けられます。
それぞれの減税制度には一定の条件があり、条件を満たしたリフォームにすることで減税制度を利用できます。
紹介する減税制度は以下のとおりです。
それぞれの申請条件や減税額をみていきましょう。
耐震性能向上リフォームによる減税
1つ目は、耐震リフォームによる減税制度です。
対象リフォーム内容は以下の2つを満たしているリフォームになります。
- 現行の耐震基準に適合する耐震改修工事
- 耐震改修工事費が50万円超（税込）
減税を受けるための主な要件は、『昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること』になります。控除又は減額の上限額は、『家屋の固定資産税額の1/2（120㎡相当分まで）』。
上記のリフォーム内容と条件を満たしていることで固定資産の減税を受けられます。
バリアフリーリフォーム減税
2つ目はバリアフリーリフォームによる減税制度です。
対象リフォーム内容は以下の2つを満たしているリフォームになります
- 所得税・投資型減税のバリアフリーリフォームの1の改修工事と同じ
- バリアフリー改修工事費から補助金等を除いた金額が50万円超（税込）
減税を受けるための主な要件は以下の通りです。
- a. 次の①～③のいずれかが居住する住宅
- ①65歳以上の者
- ②要介護または要支援認定を受けている者
- ③障がい者
- b. 改修工事後の床面積50㎡以上280㎡以下
控除又は減額の上限額は、『家屋の固定資産税額の1/3 （100㎡相当分まで）』。
上記のリフォーム内容と条件を満たしていることで固定資産の減税を受けられます。
省エネ住宅化リフォーム減税
3つ目は、省エネリフォームによる減税制度です。改修工事の種類は以下の4つのどれかに当てはまっている工事になります。
- 窓の断熱工事
- 床／天井／壁の断熱工事
- 太陽光発電設備設置工事
- 高効率空調機／高効率給湯器／太陽熱利用システム設置工事
対象リフォーム内容は以下の3つを満たしているリフォームになります。
- 上の①、または①と合わせて行う②③④の改修工事のいずれか
- 省エネ改修部位が全て平成28年度基準に新たに適合すること
- 省エネ改修工事費から補助金等を除いた金額が60万円超（税込）
減税を受けるための主な要件は、『a. 平成26年4月1日以前から所在する住宅』。控除又は減額の上限額は、『家屋の固定資産税額の 1/3（120㎡相当分まで）』。
上記のリフォーム内容と条件を満たしていることで固定資産の減税を受けられます。
長期優良住宅化リフォーム減税
4つ目は長期優良住宅化リフォームによる減税制度です。
対象リフォーム内容は以下の3つを満たしているリフォームになります。
- 一定の耐震改修または一定の省エネ改修工事を行っていること
- 上の改修工事費用から補助金等を除いた金額が50万円超（税込）
- 増改築による長期優良住宅の認定を受けていること
減税を受けるための主な要件は『改修工事後の床面積50㎡以上280㎡以下』。控除又は減額の上限額は、『家屋の固定資産税額の2/3（120㎡相当分まで）』。
上記のリフォーム内容と条件を満たしていることで固定資産の減税を受けられます。
固定資産税の算出数式と詳細方法
数年おきに変動する固定資産税。事前にいくら増額されるかわかっていたら、気持ち的にも少しは楽になるのでしょう。しかし、若干ややこしい計算式になっています。
まず、不動産評価額に関しては、不動産鑑定士のみが鑑定評価できるため、評価額を予測するのがとても難しくなっています。
不動産評価額とは、固定資産税評価額と同義に使われている不動産の価格を決めている基準の価格のことです。
評価額は、3年に一度見直しがされます。それでは、理解したい人のために、計算式も紹介しますが、わからなくても大丈夫です。
固定資産税額を割り出すためには、土地と建物を別々に計算し、合算する必要があります。
- 土地【土地の固定資産の評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）】
土地は国が算定する地価公示価格の70％ほどが金額の目安です。
- 建物【課税台帳に登録されている価格 × 1.4％（標準税率）】
上記の計算式に価格を当てはめ合算したものがおおよその固定資産税になります。
かなりややこしいため、事前に知るためには、リフォーム会社などに相談してみることで、周辺の固定資産税などからおおよその金額を割り出してくれるでしょう。
固定資産税に関する注意点
最後に、固定資産税に関する注意点を2点紹介します。紹介するのは以下の2点です。
上記2つを理解しておくことでさらに固定資産税をお得にできる可能性もあります。
注意点1：減税制度の手続き
上記で解説してきた固定資産税減税制度を利用する場合は、どの制度も工事完了後3ヶ月以内に市区町村に申告する必要があります。
また、各申請に必要な書類も異なりますが、申請先は同じです。
減税制度を利用する際にもし、建築確認申告書の提出がなされていない場合は、建築基準法に違反し、施主とリフォーム会社の両者がペナルティを受けることになってしまいます。
そのため、大規模リフォームの場合は必ず建築確認申告書を提出しましょう。
建築確認申告書の提出が必要なリフォームかどうかはリフォーム会社に一度問い合わせてみることで安心できるでしょう。
注意点2：固定資産税評価の時期
固定資産税の見直しは3年に1度行われています。そのため、前回の見直しがいつであったかの把握をしておきましょう。
裏技的な話ですが、固定資産税が増額されるとしても、見直しがされた後すぐのリフォームであれば次に増額されるのは3年後になります。
そのため、直近で見直しされるのか、数年の余裕があるのか確認しておきましょう。
【不安解消方法】専門知識のあるセキスイファミエスへ相談
もしあなたがスケルトンリフォームを検討されている場合は、セキスイファミエスへ依頼しましょう。
セキスイファミエスは長年の実績と豊富な経験から、小規模リフォームをはじめ、スケルトンリフォームや店舗リフォーム、二世帯住宅リフォームなど幅広いパターンのリフォームを手掛けてきました。
そのため、固定資産税だけでなく、贈与税や、不動産取得税、など多くの税金制度や減税制度にも専門的な知識を元に提案やわかりやすい解説をもとにサポートしてくれます。
少しでも不安がある方は、オンラインでも相談できますので、一度相談してみてください。
まとめ
ここまで、スケルトンリフォームをする際に関わる固定資産税について解説してきました。
固定資産税が増額するリフォーム内容は以下のとおりです。
また、スケルトンリフォーム時に固定資産税を減税できる制度は以下の4つです。
さらに、固定資産税についての注意点を理解しておくことで少し得ができるでしょう。
固定資産税など、税金制度はややこしく難しい内容が多いため、できる限り専門的な知識をもったリフォーム会社の担当者にサポートしてもらいながら解決していきましょう。
本記事が少しでもあなたの助力になれば幸いです。
会社情報
セキスイファミエスでは、セキスイハイム・ツーユーホームで建築されたお客様にずっと変わらない安心と快適をお届けできるよう、充実のサポートメニューでフォローさせていただきます。
ご家族のライフスタイルが変われば、住まい方も変わってきます。
ずっと、永く住み続けられる住まいをお客様と創っていきます。
