「既存不適格建築物って増築できるの？」
「既存不適格建築物はどんな工事が必要？」
既存不適格建築物という聞きなれない言葉に疑問を抱き、どんな建物か分からず、増築や改修リフォームができるのか分からないと悩んでいる方もいるでしょう。
既存不適格建築物は、建物建築時は現行の基準や条例に適合していたものの、法改正により適合しなくなってしまったものです。既存不適格建築物の増築は現行の建築基準法に適合しないといけないため、知識を深めておく必要があります。
そこで、本記事では既存不適格建築物の増築に関して詳しく解説していきます。あわせて、既存不適格建築物の増築等に係る基準の緩和についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、適法で建築された建築物が、法改正等により適合しなくなったものです。しかし、適合しなくなったからといって、すぐに現行の基準を満たす改修工事を行う必要はありません。そのため、そのまま利用できます。
建築確認制度と既存不適格建築物
建物を建築する際には、性能や規格などについて建築基準法や条例で定められている基準に適合させる必要があります。そのため、新築や増改築をする際、特定行政庁の建築主事に申請書を提出して確認を受けないといけません。これが建築確認制度です。
建築確認を受けることで、基準や関連する法令に適合していることが証明できます。
既存不適格建築物は、新築時や増改築を行った際に建築確認を受けたものの、法改正され不適合になった建物です。再度、増改築する際には建築確認を受け、現行の基準に適合していれば既存不適合建築物ではなくなります。
既存不適格建築物でも増改築できる？
建物を建てた後に法改正され、既存不適格建築物となってしまっても増改築は可能です。既存不適格建築物のリフォームでは、増改築の面積によって緩和措置が取られています。
ただし、木造2階建ての小規模な住宅などの場合、建物基礎を除き、現行の基準に適合するように増改築しなければいけません。以下で、既存不適格建築物の増築等にかかる建築基準法の緩和について紹介していきます。
既存不適格建築物の増築等に係る基準の緩和について
既存不適格建築物を増改築する際、規模によって建築基準法の緩和を受けられるケースがあります。これにより、現行の基準に不適合な部分を修正せず、一定の範囲で増改築や大規模修繕などが認められます。
建築確認申請が必要な増改築を行う場合、原則として既存不適格部分を現行基準に適合させることが必要です。
他にも、増築面積が既存部分の床面積の20分の1かつ50㎡以下で、増築によって全体の振動などへの抵抗力が低下する恐れがない場合も現行基準の適用が緩和されます。
増築部分の床面積が既存部分の2分の1以下である場合について、以下2つ紹介します。
RC構造・S造等の非木造建築物などの場合
増築部分が既存部分と構造上分離している場合、緩和を受けるためには既存部分を耐震診断基準に適合させることが求められていました。しかし、平成21年の法改正により、新耐震基準に適合されることが条件として追加されています。
これにより、既存部分が新耐震基準に適合していることが証明できれば、既存部分の改修は原則不要です。
4号木造建築物の場合
構造上一体で増築する場合、緩和を受けるためには、建物全体に構造計算が求められていました。しかし、平成21年の法改正により、釣り合いよく耐力壁を配置すること等の基準に適合すると構造計算が不要です。
また、構造上分離して増築する場合でも、増築部分の構造計算は必要ありません。既存部分については現行の耐震診断基準への適合と、釣り合い良く耐力壁を配置することなどの基準、または新耐震基準に適合させることで緩和を受けられます。
既存不適格建築物で増築できない場合
増築しようと思っても、施工会社に「既存不適格建築物なので、増築できない」と言われてしまう場合もあります。
建築確認申請が必要な増築や建て替えをする場合、既存部分も新基準による制限を受けるため、建築面積には上限があります。つまり、超える部分に関しては増築できないのです。
また、建築基準法には幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけないという接道義務も定められています。
この基準を満たしていない敷地に建っている場合、間取り変更や設備の交換などのリフォームはできますが、建築確認申請が必要な増築や建て替えはできません。
建築確認申請が必要なリフォーム工事
増改築で、建築確認申請が必要かどうかの有無はリフォーム内容によって異なります。以下のようなリフォーム工事を行う場合、建築確認申請が必要です。
下記で詳しく解説していくので、リフォームを検討している方は参考にしてみてください。
①防火地域・準防火地域の増築
都市部は住宅街でも建物が密集しているエリアがあります。このエリアで火災が起きると大きな被害が起きたり、避難が困難になってしまいます。
そのため、防火地域や準防火地域と定められているエリアでは建築ルールがあります。建築ルールとしては、燃えにくい耐火建築物を建てる場合は、建坪率を10％上乗せしても良いというものです。
燃えにくい構造や仕様を取り入れることで、広い家を建てられます。
②外壁リフォーム
壁は建物の主要構造部にあたります。そのため、外壁仕様の変更を伴う外壁面積の2分の1を超える張り替えを行う場合は確認申請が必要です。
外壁がタイル張りだったものをサイディングに張り替える場合、大規模修繕に当たるため確認申請を行う必要があります。
外壁が吹き付け塗装で、汚れが目立ってきたから塗り替える程度であれば、確認申請は不要です。外壁のリフォームは建物自体の構造によってリフォーム内容が異なるため注意しましょう。
③屋根の葺き替え
外壁と同様に、屋根は建物を構成する主要な構造部なので、2分の1以上の面積を超える場合は建築確認申請が必要です。屋根の葺き替えとは、経年劣化した屋根を撤去し、新たな屋根材を設置するリフォームのことです。
ただし、屋根の葺き替えには、既存の屋根スレートの上から新しいものを貼る方法や、瓦屋根は下地をどこまで補強するのかなどたくさんの方法があります。
自治体によっては、どの方法で行うかによって確認申請の有無が決まっている場合もあります。必ず確認しておきましょう。また、屋上防水の修繕や張り替え作業に関しては、屋根自体の葺き替えに該当しないため、建築確認申請は不要です。
④カーポートや物置を後から設置する
カーポートや物置、小規模な倉庫などは建築面積に算入されます。そのため、後から設置する場合、建築確認申請が必要になることに注意しましょう。
ただし、物置や倉庫は人が入って作業できないものであれば、建築面積に算入されない場合もあります。そのため、取り入れる際は確認してみてください。
既存不適格建築物の増築はリノベーションハイムにおまかせください
既存不適格建築物を増築する際は、リノベーションハイムにお任せください。リノベーションハイムは過去に豊富なリフォーム実績があり、既存不適格建築物の増築も数多く手掛けています。
既存不適格建築物の増築は建築確認申請が必要であったり、基準が緩和されるケースがあるなど専門的な知識が必要です。リノベーションハイムには知識が豊富なスタッフが多数在籍しており、安心して任せていただけます。
現在、無料相談も実施しているので、興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。
まとめ
本記事では、既存不適格建築物の増築に関して詳しく解説しました。既存不適格建築物の増築は建築基準法や建築確認申請など専門的な知識が必要です。
法律や条例に適合させることで、快適で安全な生活を送れます。そのため、現行のルールに適合させるため、プロに頼りながら増築しましょう。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
