主婦Aさん結局スケルトンリフォームと建て替えはどっちがお得なの？
スケルトンリフォームと建て替えはなにが違うの？
うちの場合はどっちがおすすめ？
長年住んだ住まいの劣化が目立ちはじめると、こうした悩みが出てくるのではないでしょうか。
スケルトンリフォームとは、柱や梁などの骨組み（構造体）だけを残して、内装・外装や設備を一新する工法です。建物を丸ごと取り壊して新築する建て替えとは、費用も工期も大きく異なります。
どちらを選ぶかで総費用は数百万円単位で変わることもあり、建物の状態を踏まえずに決めてしまうと「建て替えのほうが結果的に安かった」と後悔しかねません。
そこで本記事では、スケルトンリフォームと建て替えの費用・工期・工事内容の違いを、築年数別の判断基準やそれぞれに向いている人を交えて解説します。
- 基礎・構造を活かせる場合、費用はスケルトンリフォームのほうが割安になりやすい
- 費用相場の目安はスケルトンリフォーム1,200万〜2,500万円、建て替え1,500万〜4,000万円
- 工期の目安はスケルトンリフォーム5ヶ月前後、建て替え8ヶ月前後
- 築40年前後が判断の節目で、メンテナンス状況によっておすすめが分かれる
- 再建築不可物件は建て替えができないため、スケルトンリフォームが現実的な選択肢
また、スケルトンリフォームとは何か？詳しい情報を知りたい人は、次の記事で詳しく解説しているのであわせて読んでみてください。
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スケルトンリフォームと建て替えはどっちがお得？
結論として、基礎や構造体を活かせる状態であれば、費用面ではスケルトンリフォームのほうが割安になりやすいです。建て替えで発生する解体撤去や基礎工事の費用がかからない分、同じ予算でも内装や設備に多く充てられます。
ただし、基礎や構造の劣化が激しい場合は補修費がかさみ、建て替えとの差が縮まる、あるいは逆転することもある点に注意が必要です。
ここでは、下記の4つの視点から違いを紹介します。
スケルトンリフォームと建て替え比較表
まずは、費用相場・工事期間・工事内容の違いを表で確認しましょう。
| 項目 | スケルトンリフォーム | 建て替え |
|---|---|---|
| 費用相場 | 1,200万円〜2,500万円 | 1,500万円〜4,000万円 |
| 工事期間 | 5ヶ月前後 | 8ヶ月前後 |
| 工事内容 | 骨組み・基礎を残して内外装を一新 | 住宅を解体したうえで再建築 |
正確な金額は住宅診断と見積もりで確認してください。
同じ「住まいを一新する」工事でも、既存の構造を活かすかどうかで費用と期間に差が生まれます。
表の金額はあくまで目安であり、実際には建物の劣化状況や工事の範囲によって上下します。それぞれの違いを順に見ると、ご自身の住まいでどちらが適するか判断しやすくなるでしょう。
まずは全体像を掴んでから、気になる項目を読み進めてみてください。
費用面の違い
費用の差が生まれる大きな要因は「解体撤去」と「基礎工事」の有無です。建て替えでは建物すべての解体と基礎の新設が必要となり、その分の費用が上乗せされます。
解体撤去の費用は、木造で1坪あたり3万〜5万円が目安です。仮に50坪の木造住宅なら、解体だけで150万〜250万円ほどかかる計算です。
また、工事費用のほかに、下記のような付帯費用も見込んでおく必要があります。
- 仮住まいの賃料（工期分）：両方で必要。工期の長い建て替えは総額が増えやすい
- 荷物の移動・保管費用：両方で必要
- 登記申請費用：スケルトンリフォームで床面積が変わる場合に必要
- 地鎮祭・上棟式などの費用：建て替えで必要になる場合がある
- 解体撤去費用：建て替えで必要
トータルの費用を比較する際は、工事費だけでなく付帯費用まで含めた総額で見積もることが大切です。
工事期間の違い
工事期間の目安は、スケルトンリフォームが5ヶ月前後、建て替えが8ヶ月前後です。スケルトンリフォームは規模によって、3ヶ月ほどで完了するケースもあります。
建て替えは解体撤去と基礎工事の工程が加わるため、どうしても期間が長くなります。工期が延びれば、仮住まいの賃料負担もその分増える点は見逃せません。
できるだけ早く新しい住まいでの生活を始めたい方には、スケルトンリフォームが向いているといえるでしょう。
なお、いずれの工法でも天候や建物の状態により工期は前後します。スケジュールに余裕を持った計画を立てておくと安心です。
工事内容の違い
工事内容の大きな違いは、次の2点です。
- 解体撤去があるかないか
- 基礎や骨組みを新しくするか、活かして補強するか
スケルトンリフォームは骨組みと基礎を残し、内装・外装・設備・間取りを一新します。既存の構造を活かすことから、耐震補強や断熱改修を同時に行うケースも多い工事です。
一方、建て替えは更地に戻してから新築するため、基礎も構造もすべて新しくなります。長くメンテナンスをしてこなかった住まいでは、基礎や骨組みの状態が判断の分かれ目です。
事前にリフォーム会社の住宅診断（ホームインスペクション：専門家による建物の劣化調査）を受けたうえで、どちらにするか検討しましょう。
スケルトンリフォームと建て替えのメリット・デメリット
費用や工期だけでなく、できること・できないことにも違いがあります。ここでは、スケルトンリフォームと建て替えそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。
スケルトンリフォームのメリット・デメリット
既存の構造を活かしながら、費用と工期を抑えて住まいを一新できるのがスケルトンリフォームの魅力です。
一方で、スケルトン状態にしてはじめて構造の劣化が見つかり、想定より補修費がかかるケースもあります。事前の住宅診断で建物の状態を把握しておくことが、こうしたリスクを減らすポイントです。
また、骨組みを残す工法である以上、完成しても法律上は「新築」にはなりません。新築であること自体に価値を感じる方は、建て替えと比較したうえで選ぶと納得感が高まります。
建て替えのメリット・デメリット
建て替えは費用と工期がかさむ分、間取りの制約がなく、住まいのすべてを新しくできます。
とくに、柱の位置や駐車場の配置などスケルトンリフォームでは変えづらい部分に不満がある方や、子世代・孫世代まで長く住み継ぐ前提の方には、建て替えが向いているでしょう。
ただし、後述する再建築不可物件のように、そもそも建て替えを選べない住まいもあります。ご自身の住まいが建て替え可能かどうかも、あわせて確認しておくことが大切です。
解体から新築まで一貫して任せられる会社を選ぶと、スムーズに進められます。
【築年数別】スケルトンリフォームか建て替えを選ぶ判断基準
どちらを選ぶかの大きな判断材料になるのが、築年数です。築年数ごとのおすすめと理由を表にまとめました。
| 築年数 | おすすめの方法 | 理由 |
|---|---|---|
| 築25年 | スケルトンリフォーム | 基礎の補強程度で住宅の強度を保ちやすい |
| 築35年 | スケルトンリフォーム | 外壁などの寿命が重なる時期であり、一新すれば建て替えより費用を抑えやすい |
| 築40年 | 状況次第 | メンテナンス状況の影響が大きく、建物の状態によって判断が分かれる |
| 築50年 | 建て替え | 基礎の劣化や各部の老朽化により、リフォーム費用が高額になりやすい |
| 築60年 | 建て替え | 劣化が進み、補強だけでは安全性を確保しにくい |
築40年前後が判断の節目です。定期的にメンテナンスされてきた住まいならスケルトンリフォームで十分なケースもあります。
逆に手入れが少なかった住まいでは、築30年台でも建て替えが適する場合があります。築年数はあくまで入口の目安として、最終的にはリフォーム会社の住宅診断を受けたうえで判断しましょう。
なお、部分リフォームも含めた建て替えとの比較を知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
築年数以外に確認したい3つの判断ポイント
築年数のほかにも、どちらを選ぶかを左右する条件があります。判断前に確認しておきたいポイントは、次の3つです。
基礎・構造の劣化状態を住宅診断で確認する
スケルトンリフォームが成立するかどうかは、基礎と骨組みの状態で決まります。見た目がきれいでも、内部でシロアリ被害や腐食が進んでいるケースは少なくありません。
そこでおすすめなのが、契約前に住宅診断を受けることです。専門家が基礎・構造・雨漏りの有無などを調査し、補強で対応できるのか、建て替えが賢明なのかを判断する材料が得られます。
診断結果をもとにスケルトンリフォームと建て替え両方の概算を出してもらえば、費用の比較も現実的な数字で行えるでしょう。
「どちらにすべきか」を感覚で決めず、建物の状態という事実から逆算することが、後悔しない選択の近道です。
再建築不可・既存不適格は建て替えできない場合がある
法規上の制約で、そもそも建て替えという選択肢を取れない住まいもあります。
代表例が再建築不可物件（接道義務などを満たさず、取り壊すと新築できない物件）です。この場合、建物を解体すると住宅を建て直せないため、スケルトンリフォームが現実的な選択肢となります。
また、既存不適格建築物（建築当時は適法でも、現行の基準に合わなくなった建物）では、建て替えると今と同じ規模の家を建てられないことがあります。
ご自身の住まいが該当するか不安な方は、リフォーム会社や自治体に確認しておきましょう。再建築不可物件のスケルトンリフォームについては、下記の記事で詳しく解説しています。
ローン・資金計画の違いを踏まえる
資金計画の面でも、両者には違いがあります。
建て替えは新築扱いのため住宅ローンを利用しやすく、借入額を大きくしやすいのが特徴です。一方、リフォームではリフォームローンを使うのが一般的で、住宅ローンに比べて金利が高め・借入期間が短めの傾向があります。
ただし、大規模なリフォームでは住宅ローンを利用できる場合や、リフォーム一体型ローンを選べる場合もあります。金融機関や条件によって扱いが異なることから、早めに確認しておくと安心です。
自己資金と借入のバランスを含めて、工事費用の総額だけでなく「無理なく返済できるか」の視点で比較しましょう。
スケルトンリフォーム・建て替えはこんな人におすすめ
ここまでの違いを踏まえて、それぞれどんな人・どんな住まいに向いているのかを整理します。ご自身がどちらにあてはまるか、確認してみてください。
スケルトンリフォームはこんな人・こんな家におすすめ
スケルトンリフォームは、次のような方に向いています。
比較的築年数が浅く、メンテナンスされてきた住まいなら、費用を抑えて新築同様の快適さを手に入れられます。
ただし、スケルトン状態にした際に劣化が見つかる可能性もあるため、事前の住宅診断は欠かせません。診断で建物の状態を確認しておけば、予算計画も立てやすくなります。
建て替えはこんな人・こんな家におすすめ
建て替えは、次のような方に向いています。
劣化が進んだ住まいを新築同然にしたい場合は、建て替えが確実です。
また、両方の見積もりを取った結果、差額が想定より小さいこともあります。その場合は、基礎から新しくなる建て替えを選んだほうが、長期的な安心につながるでしょう。
迷ったときは「この家にあと何年、誰が住むか」を軸に考えるのがおすすめです。住む年数が長いほど、建て替えの初期投資は回収しやすくなります。
スケルトンリフォームと建て替えに関するよくある質問
最後に、スケルトンリフォームと建て替えの比較検討でよく寄せられる疑問に、Q&A形式でお答えします。
スケルトンリフォームできない家はありますか？
あります。基礎や構造体の劣化が激しく、補強では安全性を確保できない住まいは、スケルトンリフォームでの対応が難しいケースです。
また、マンションでは共用部分（構造体・外壁・窓など）に手を加えられないため、工事の範囲は専有部分に限られます。管理規約による制限もあることから、事前の確認が必要です。
さらに、構造の形式によっては抜けない柱や壁があり、希望の間取りにできない場合もあります。戸建てかマンションかでも、制約の内容は変わります。
できるかどうかの判断には専門的な調査が欠かせません。まずはリフォーム会社の住宅診断で、建物の状態を確認しましょう。
固定資産税の扱いはどちらだと変わりますか？
建て替えは新築のため、建物の評価額が上がり固定資産税も上がるのが一般的です。スケルトンリフォームでも、床面積の増加や大規模な改修の内容によっては、評価額が見直されて税額が変わる場合があります。
一方で、条件を満たす耐震・省エネ改修などでは、固定資産税の減額制度を利用できる場合もあります。制度の対象や期限は年度によって変わる点にも注意が必要です。
税額の扱いは工事内容や自治体の判断により異なるため、詳しくは自治体への確認がおすすめです。
スケルトンリフォームと固定資産税の関係は、下記の記事で詳しく解説しています。
見積もりは両方同時に取れますか？
取れます。むしろ、迷っている段階では両方の見積もりを並べて比較するのがおすすめです。
リフォームと新築の両方に対応できる会社であれば、住宅診断の結果をもとに、スケルトンリフォーム案と建て替え案の費用・プランを比較しながら提案してもらえます。
別々の会社に依頼すると前提条件がそろわず、比較が難しくなりがちです。総額・工期・仕上がりを同じ土俵で比べられる体制の会社に相談すると、判断がスムーズです。
見積もりを取ること自体は無料の会社が多いため、迷っている段階でも気軽に相談してみると良いでしょう。届いた見積書は、項目のそろい方も比較のポイントです。
スケルトンリフォーム・建て替えで迷っている方はご相談ください
スケルトンリフォームか建て替えかで迷われている方は、リノベーションハイムへご相談ください。リノベーションハイムはセキスイハイムグループの一員として、一般住宅のリフォーム事業を担っています。
住宅実績50年以上の知見をもとに、住宅診断で建物の状態を確認したうえで、スケルトンリフォームが適するのか、建て替えを検討すべきかの判断材料をご提示します。窓口を一本化し、建築関係の資格を持つ担当者が最初から最後までサポートする体制です。
ショールームでは、実際の素材や設備をご覧いただきながらご相談いただけます。まずは事例やショールームで、仕上がりと費用感のイメージを掴んでみませんか。
リノベーションハイムのスケルトンリフォーム事例
ここでは、リノベーションハイムが実際に手がけたスケルトンリフォーム事例を2つ紹介します。戸建て・マンションそれぞれの費用感とビフォーアフターの参考にしてください。
事例①：実家の佇まいを残して住宅部を再生（東京都・築30年・1,430万円）
空き家となっていた実家を、スケルトンリフォームで再生した事例です。室内には劣化が見られたものの、堅牢な重量鉄骨造だったことから、骨組みを残した大規模な改修を採用しました。
もともとの魅力だった窓の多さと明るさを引き継ぎながら間取りを見直し、LDKの中心にアイランドキッチンを設けて開放感を高めています。
各部屋へはLDKを通って移動するレイアウトで、家族が自然と集まる住まいに生まれ変わりました。
事例②：回遊動線で家事効率を高めたマンション（東京都・築40年・1,434万円）
水回りの設備を集中配置し、行き止まりのない回遊動線で家事効率を高めたマンションの事例です。
バスルームの配置を見直し、足を伸ばして浸かれるサイズの浴槽を設置しました。トイレの段差も取り除き、フラットで安全性の高い設計を実現しています。
キッチンをやや前方に移設して周囲を回れる動線とし、複数の家事を同時に進めやすい間取りになりました。
まとめ
本記事では、スケルトンリフォームと建て替えの費用・工期の違いと、築年数別の判断基準を解説しました。
基礎や構造を活かせる住まいなら費用と工期の面でスケルトンリフォームが有利で、劣化が激しい場合や間取りを根本から変えたい場合は建て替えが適しています。
ただし、実際の判断は建物の状態によって変わるため一概にはいえません。迷ったときは住宅診断で状態を確認し、両方の見積もりを比較したうえで、ご自身の住まいに合った方法を選んでいきましょう。
