「再建築不可物件ってどうやって調べるの？」
「そもそも再建築不可物件になる条件が知りたい！」
再建築不可物件は、建て替えができなかったり、リフォームがしづらいなど一般的な住宅と比べると多くの制約がつきます。なかには、知らず知らずのうちに自分の家が再建築不可物件になっていたというケースもあります。
そのため、再建築物件とみなされる条件を事前に知っておくことが重要です。とはいえ、そもそも再建築不可物件かどうかを調べる方法がわからないという方がほとんどでしょう。
そこで本記事では、再建築不可物件の調べ方を、正確に判断する方法を交えて紹介します。あわせて、再建築不可物件に該当する条件や建て替えるために検討すべき項目も解説するので、ぜひ参考にしてください。
なお、再建築不可物件について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
再建築不可物件の調べ方3選
さっそく、再建築不可物件の調べ方を、3つにまとめて紹介します。
役所で正確な判断をしてもらう
役所で正確な判断をしてもらうことは、再建築不可物件の調べ方の1つです。一般的に、再建築不可物件かどうかの判断は土木事務所もしくは市役所、区役所が行います。
そのため、再建築不可物件なのかを正確に知りたい場合には、役所に相談するのが賢明です。もし、役所で再建築不可物件と判断されても、再建築を可能にする方法の相談やアドバイスをもらえます。
役所で再建築不可物件なのかを調べると正確な判断ができるうえに、建て替えを可能にする有益な情報を得やすくなるのです。
自治体のホームページで指定道路図・土砂災害ハザードマップを確認する
自治体のホームページで指定道路図・土砂災害ハザードマップを確認することも、再建築不可物件の調べ方の1つです。自治体のホームページなら、再建築不可物件なのかを自ら調べられます。
ただし、前述したとおり、再建築不可物件を判断するのは役所のため、あくまでも参考程度に調べる方法であると念頭におきましょう。
まず、自治体のホームページから指定道路図を探して所有する土地の周辺道路を確認します。所有する土地が基準法上の道路に2ｍ以上接するのかを調べると、再建築不可物件に該当するかの検討ができるのです。
加えて、自治体のハザードマップを確認します。土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に該当すると、再建築不可物件の扱いになる可能性が高いです。
再建築不可物件を扱う専門不動産に相談する
再建築不可を扱う専門不動産に相談することも、再建築不可物件の調べ方の1つです。
専門不動産なら、役所同様に再建築不可物件なのかを調べてくれます。特に、再建築不可物件を扱う専門不動産なら該当条件を把握しているため、ほぼ確実な判断が可能です。
専門不動産で相談するなら、事前に連絡して訪問日時を約束するといいでしょう。必要書類を用意してくれるうえに、他のお客さんがいても優先的に案内してもらいやすくなります。
とはいえ、正確に再建築不可物件なのかを判断したい場合には、役所で相談するのが賢明です。
再建築不可物件に該当する代表的な2つの条件
ここからは、再建築不可物件に該当する条件を、2つにまとめて解説します。
接道義務を果たしていない
接道義務を果たしていないことは、再建築不可物件に該当する条件の1つです。建て替えをするには、建築基準法43条より基準法上の道路に2ｍ以上敷地が接していなければならない（接道義務）と記載されています。
接道義務は避難経路の確保や緊急車両の通行を可能にするために設けられており、住民の安全性を担保するためのものです。ただし、建築基準法が施行される以前に建築された建物は制限なく建てられたため、接道義務を果たしていないものが数多くあります。
以上のことから、築年数の長い建物の場合は、再建築不可物件になるものが多いのです。
市街化調整区域・土砂災害特別警戒区域にある
市街化調整区域・土砂災害特別警戒区域にあることも、再建築不可物件に該当する条件の1つです。
都市計画法43条より、市街化調整区域では環境保全や都市化を防止するため、建物の再建築に制限がかかるところもあります。加えて、土砂災害特別警戒区域では住民の安全性を確保する観点から建築規制がかけられます。
ただし、市街化調整区域や土砂災害特別警戒区域では自治体により対応はさまざまであるため、役所で確認するのが賢明です。
再建築不可物件を調べる際に役所へ持参すべき4つの書類
ここからは、再建築不可物件を調べる際に役所へ持参すべき書類を、4つにまとめて紹介します。
なお、必要書類は誰でも法務局で取得が可能であるものの、名義人から地番や家屋番号を調べられないため、事前に確認しましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書は、再建築不可物件を調べる際に役所へ持参すべき書類の1つです。登記事項証明書とは、土地や建物の所有者情報、所在、大きさ、構造や地目などの情報を証明する書類であり、次のような書類を指します。
登録事項証明書の取得には窓口交付と送付があり、次のような手数料がかかります。
| 取得方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面請求 | 600円 |
| オンライン請求・送付 | 500円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 480円 |
オンライン申請ではインターネットより事前に申請者登録を行い、『かんたん証明書請求』で必要事項を記載するのみで簡単に申請が可能です。
公図
公図も、再建築不可物件を調べる際に役所へ持参すべき書類の1つです。公図とは、土地の位置や形状を確定するための法的な地図であり、次のような書類を指します。
公図の取得にも窓口交付と送付があり、次のような手数料がかかります。
| 取得方法 | 手数料 |
|---|---|
| オンライン請求・送付 | 450円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 430円 |
法務局に郵送して公図の取得も可能であるものの、手数料分の収入印紙に加えて返信用の切手と封筒をしなければなりません。
地積測量図
地積測量図も、再建築不可物件を調べる際に役所へ持参すべき書類の1つです。地積測量図とは、土地面積や隣地との境界を測量した図面であり、次のような書類を指します。
地積測量図の取得にも窓口交付と送付があり、次のような手数料がかかります。
| 取得方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面請求 | 450円 |
| オンライン請求・送付 | 450円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 430円 |
オンラインで請求すると、窓口交付にしても待ち時間を短縮できるため、メリットが大きいでしょう。
建物図面
建物図面も、再建築不可物件を調べる際に役所へ持参すべき書類の1つです。建物図面とは、建物の位置や形状、敷地との関係などを示した図面であり、次のような書類を指します。
建物図面の取得にも窓口交付と送付があり、次のような手数料がかかります。
| 取得方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面請求 | 450円 |
| オンライン請求・送付 | 450円 |
| オンライン請求・窓口交付 | 430円 |
オンライン請求・交付の場合は、インターネットバンキングや電子納付対応のATMで手数料の納付ができます。
再建築不可物件を建て替えるために検討すべき項目
再建築不可物件の多くは、接道義務を果たしていないことが原因で建て替えができません。そこで、ここからは再建築不可物件を建て替えるために検討すべき項目を、2つにまとめて解説します。
隣接地を購入できないか
隣接地を購入できないかは、再建築不可物件を建て替えるために検討すべき項目の1つです。隣接地を購入すれば、道路（4ｍ以上）に2ｍ以上敷地が接していなければならないという接道義務を果たしやすくなります。
そのため、隣接地が売りに出されていないかの情報を確認し、もし購入可能であれば早めに売買契約を行うのが賢明です。加えて、現在売りに出されていなくても近いうちに販売する可能性があります。
物件の情報をいち早く得るために、頻繁に確認しましょう。
隣接地と土地の等価交換を行う
隣接地と土地の等価交換を行うことも、再建築不可物件を建て替えるために検討すべき項目の1つです。不足分を隣地から借りて、代わりに同等の土地を譲ることで接道義務を満たせるケースがあります。
ただし、隣接地の所有者との関係性が良好であり、交渉ができる場合にのみに取れる方法であることに注意が必要です。また、土地の交換には「土地交換契約書」の作成が必要なうえ、登記手続きを行う必要があります。
他にも、交換できるほどのスペースがあることが条件です。隣接地の所有者との関係性が良好で等価交換できるスペースがある際は、検討してみるとよいでしょう。
再建築不可物件は2025年の法改正による影響に注意！
再建築不可物件（2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物）は、2025年の法改正によって大規模リフォームの着工ができなくなることに注意が必要です。
法改正前は鉄骨造やRC造、木造3階建の再建築不可物件の大規模リフォームは不可でしたが、2階建以下かつ500㎡以下の木造建築物は建築確認が不要であったため、大規模リフォームができました。
しかし、改正後は今まで建築確認申請の必要がなかった、2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物にも建築確認が必要になります。結果的に2025年の法改正後、再建築不可物件は確認申請に通らなくなり、大規模リフォームができなくなるのです。
リフォームをしようとしても着工ができなくなってしまうため、再建築不可物件（2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物）をリフォームしたいという方は早めの行動が重要です。
再建築不可物件をリフォームするならリノベーションハイムがおすすめ
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まとめ
本記事では、再建築不可物件の調べ方を、正確に判断する方法を交えて紹介しました。再建築不可物件を調べるには、4点の必要書類を持参して役所で確認しましょう。
再建築不可物件なのかを判断するのは役所であるため、時間を作り役所に出向くのが賢明です。役所で再建築不可物件と判断された場合には、再建築を可能にする方法のアドバイスももらえます。
とはいえ、再建築が困難である場合にはリフォームを検討しましょう。再建築不可物件のリフォームをするなら、信頼と実績が豊富なリノベーションハイムがおすすめです。
ぜひ、リフォームに関する相談をお問い合わせください。本記事があなたのお役に立てることを願っております。
