主婦Aさん再建築不可物件って建て替えできないの？
再建築不可物件はどう対処するのが最善？
再建築不可物件という言葉に馴染みがないという方もいるでしょう。建て替えやリフォームを検討した際に、所有物件が再建築不可物件ということを知り、対処方法がわからないという方もいるはずです。
再建築不可物件は簡単にいうと、ある理由で建て替えられない物件のことです。複雑な知識が多く、不動産の知識に精通していないと対応は困難な物件と言えます。
だからこそ、再建築不可物件を所有するなら、違法にならないよう事前に必要な情報を把握しておくことが重要です。
そこで本記事では、再建築不可物件の建て替えについて詳しく解説します。あわせて、再建築不可物件の建て替えができない場合の有効な活用方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
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そもそも「再建築不可物件」とは？なぜ建て替えができないのか
再建築不可物件とは、敷地が現行の建築基準法の規定を満たしていないことで再建築（新築や改築、増築、移転）ができない物件です。幾度の法改正などを経て、当時は適合していたものが不適合になってしまったというケースが多くあります。
具体的に、再建築不可物件とは次の条件に当てはまるものを指します。
- 建築基準法の接道義務を果たしていない
- 市街化調整区域にある
建築基準法における接道義務が制定されたのは、1950年です。1950年以前に建てられた物件の中には、接道義務を果たしていない再建築不可物件が多くあります。
幾度も建築基準法は改定されており、現行の接道義務で再建築不可かどうかは次の3つの接道条件から判断されます。
- 土地に接する道路の幅員が4ｍ未満
- 土地の前面道路の接道部分が2ｍ未満
- 建築基準法上の道路に接していない
上記の条件を満たさないと、救急車や消防車などの緊急時の侵入経路を確保できないなどの安全上問題が生じます。近隣住民の安全を確保するために接道義務を満たさない物件は再建築不可物件となり、建て替えができないのです。
一方、市街化調整区域とは市街化を抑制しており、建物などの開発が制限されている地域です。市街化調整区域にある土地は再建築や建て替えが制限され、再建築不可になりやすい傾向にあります。
市街化調整区域にある場合、自治体から開発許可を得る以外に再建築可能にすることはできません。
再建築不可物件を「建て替え可能（再建築可）」にする5つの方法
所有する物件が再建築不可物件だからといって、必ず建て替えができないとは限りません。条件を満たせば、再建築可能にできます。
そこで、ここでは再建築不可物件を建て替え可能にする方法を、5つにまとめて紹介します。
① 隣の土地を購入、または借地して「接道2m」を確保する
再建築不可物件を建て替え可能にするには、隣の土地を購入または借地にして「接道2ｍ」を確保する方法があります。所有する土地だけでは接道義務を果たせない場合に、隣接地の協力で「接道2ｍ」を満たせば再建築可能になるからです。
隣地の購入だけでなく、借地でも再建築不可を解決できます。とくに、旗竿地のような間口が狭い土地の場合、隣地の一部を借りるのは有効な方法です。
ただし、土地を借りる際は土地賃貸借契約書が必要であり、次の記載内容が欠かせません。
- 借主・貸主の名前・住所
- 取引対象の土地の詳細(所在地や面積など)
- 借手が支払う金額
- 賃貸借の期間
借地の場合は、連帯保証人は必須でないものの、相手に求められた場合には必要です。
一方、隣地の買い取りには購入費用はかかるものの、土地面積も広くなるのがメリットです。ただし、隣地の全部または一部を購入するには、所有者の合意が欠かせません。
また、隣地に建物などがある場合、土地の購入費用に加えて解体費用も発生するので注意しましょう。
② 土地の等価交換（隣人と境界線を組み替える）を行う
土地の等価交換を行うことも、再建築不可物件を建て替え可能にする方法の1つです。土地の等価交換とは、同じ価値のもの同士を交換することを指します。
等価交換により接道義務の不足部分を補えれば、接道義務を果たすことが可能です。土地の等価交換は、旗竿地で接道義務を果たせない場合に効果的にはたらきます。
例えば、間口1.9mの旗竿地の場合、接道2ｍを確保するため隣地から0.1mと自分が所有する土地0.1ｍを交換できれば、再建築が可能です。
等価交換は、金銭的な支出を抑えられるメリットがあります。土地の等価交換には、土地交換契約書や登記手続きが必要です。
③ 道路の位置指定（位置指定道路）を役所に申請する
再建築不可物件は、道路の位置指定を市役所に申請すると建築可能になります。位置指定とは、これまで道路としてみなされていない道路を、特定行政庁から新たに道路として認めてもらうことです。道路の位置指定により土地に接する道路の幅員が4ｍ未満の場合、新たに道路と見なされると接道義務を果たせます。
位置指定は、土地に接する道路の幅員が4ｍに満たない場合に有効な方法です。たとえば、幅員が4ｍ以上の私道に接しているなら、私道を道路に認めてもらうことで接道義務を果たせます。
ただし、私道が位置指定申請ができる土地に接していることが前提である点に注意が必要です。
④ セットバックを行う（※接している道が「2項道路」の場合のみ有効）
セットバックを行うことも、再建築不可物件を建て替え可能にする方法の1つに挙げられます。
セットバックとは、土地と接する道路との境界線を所有する土地側に後退させることです。セットバックをすることで、道路の幅員4ｍを確保できて接道義務を果たせます。
ただし、セットバックが可能なのは2項道路のみです。2項道路とは、自治体などが将来的に幅4ｍに広げることを前提にしている道路のことを指します。
2項道路に接した土地を所有しているなら、セットバックして接道義務を果たし再建築可能にするのが有効な方法です。セットバックには、費用は発生しません。ただし、セットバックした分だけ土地が狭くなることを念頭におきましょう。
⑤ 建築基準法「第43条第2項第2号」の許可・認定を受ける（旧：43条但し書き）
再建築不可物件は、建築基準法「第43条第2項第2号」の許可や認定を受けると建築可能になります。
建築基準法「第43条第2項第2号」の許可や認定とは、接道義務を果たさない土地でも、近隣に大きな空地などがあり安全性を確保できれば再建築が可能になる救済制度です。
大きな空地とは、大きな公園や広場、私道などが含まれます。「第43条第2項第2号」の許可や認定では、土地が大きな空地に接している必要はありません。
敷地の周辺に大きな空地があれば問題ないものの、申請から許可が下りるまで3〜6ヶ月程度の時間がかかります。
時間はかかるものの、接道義務が果たせない場合には効果的な方法と覚えておきましょう。
再建築不可物件の建て替えができない場合の有効な活用方法
建て替えを可能にする方法を検討しても、再建築不可物件のまま維持するしかない物件もあるでしょう。そこで、再建築不可物件の建て替えができない場合の有効な活用方法を、3つにまとめて紹介します。
「建築確認申請」が不要な範囲でフルリフォームする
再建築不可物件の建て替えができない場合には、「建築確認申請」が不要な範囲でフルリフォームする方法があります。建築確認申請が不要であれば、接道義務を果たせなくても室内をキレイにリフォームできるからです。
建築確認申請とは、建物の新築・増築など工事を行う際に建築基準棒や関連法令に適合するのかを確認する手続きを指します。建築確認申請は柱や壁、屋根など主要構造部の過半を改修・交換するリフォームでは欠かせません。
そのため、主要構造部を半分以上交換しない範囲でフルリフォームの計画を立てることをおすすめします。
【2026年最新】建築基準法改正（4号特例縮小）で変わったリフォームの注意点
2025年4月に建築基準法が改定され、再建築不物件のフルリフォームは実施の難易度が劇的に高まりました。改定により、従来適用されていた4号特例が縮小・廃止されて木造2階建ての審査が厳しくなったからです。
以前までは4号特定があり、一般的な木造2階建てなら柱や梁といった構造部のみを残すスケルトンリフォームをしても建築確認申請は不要でした。
ただし、改定により木造2階建て以上の建物でスケルトンリフォームのような大規模修繕をする場合には建築確認申請が義務化されています。
建築確認申請が必要になると、接道義務を満たさない土地の新築や建て替えは原則できません。2025年4月の建築基準法改定により、木造2階建てのフルリフォームは実施の難易度が上がったのです。
更地にして駐車場・トランクルームで貸し出しをする
更地にして駐車場やトランクルームで貸し出す方法も、再建築不可物件の建て替えができない場合には有効です。建物の建て替えや再建築ができないのなら、放置するよりも別の活用法を検討するのが賢明だからです。
再建築不可物件を放置し続けると、破損や倒壊の恐れがあります。近隣トラブルになりかねないため、建物を解体して、近隣住民が有効に利用できる駐車場やトランクルームにする方法もあります。
駐車場やトランクルームにすれば、利益を得られて固定資産税の納税に充てることも可能です。
売却をする
再建築不可物件の建て替えができないのなら、売却も有効な方法です。売却をすれば、固定資産税の支払い義務はなくなるうえに、売却費用を手に入れられます。
ただし、再建築不可物件の売却は容易ではありません。建て替えができないといった制約により資産価値や需要が低いからです。
とはいえ、再建築不可物件を専門に買い取る業者もいます。専門業者なら、現状のまま買い取れる可能性があるため、相談してみましょう。
建築基準法の改定でおさえておきたいポイント
建築基準法の改定でおさえておきたいポイントは、省エネ基準の適合義務化です。再建築不可物件の建て替えが可能になり、建物を新築する場合には省エネ基準をクリアしなければなりません。
新築の建物では「断熱性能」と「一次エネルギー消費性能」の基準を満たす必要があります。断熱性能は地域により基準が異なるものの、断熱等級4以上が欠かせません。
また、一次エネルギー消費性能では冷暖房や給湯などのエネルギー量が標準的な建物の1.0よりも下回る必要があります。具体的に、2026年ではエネルギー量を0.75〜0.85に収めなければなりません。
省エネ基準を満たすために、断熱性の向上や高効率給湯器の導入など、費用がかさむ可能性があるのです。
再建築不可物件のリフォームはリノベーションハイムにおまかせください
再建築不可物件の物件をリフォームする際は、リノベーションハイムにお任せください。リノベーションハイムには、豊富にリフォーム実績があり、過去には再建築不可物件のリフォームも多数手掛けています。
豊富な知識や過去のたくさんの経験から、要望に沿って再建築不可物件のリフォーム方法を提案します。難題であっても、どうすれば理想に近づくのか一緒に考えていくため、安心して任せていただけます。
現在、無料相談も実施しているので、興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。
リノベーションハイムのリフォーム事例
リノベーションハイムのリフォーム事例を知るとイメージが湧き、リフォームを任せられるのかを判断しやすくなります。そこで、ここではリノベーションハイムのリフォーム事例を、3つにまとめて紹介します。
【東京都】築50年 / 4,203万円
築50年のRC造を間取り変更して使いやすい住宅に作り上げたリフォーム事例です。
間取り変更し生活動線を上げる以外に、断熱性の向上にもこだわっています。内窓の設置や断熱材の充填などを実施して、快適に住める環境を整えました。
また、大空間LDKの隣には使われていない和室があり有効活用するため、キッチンからつながるランドリー兼パントリーにして動線を良くしています。
【神奈川】築31年 / 1,273万円
住まいの雰囲気を変えずに快適な住宅にしたリフォーム事例です。
家具や健具を一新するのではなく既存ドアや受け継いだ家具を活用したりと、既存の家の雰囲気を残しています。ただし、キッチンやお風呂といった住宅設備は古くなり、一新しています。
浴槽を大きくして足を伸ばして入れるようにする際に、脱衣所を少し狭くしました。心配していたものの、洗面所と洗濯スペースがコンパクトにまとまり、使い勝手が良くなりました。
【千葉】築25年 / 1,550万円
子どもの独立と愛犬との同居を機にリフォームした事例です。
子どもの独立後の暮らしにあう家へアップデートしています。廊下とLDKとの間仕切り壁を撤去して開放的な空間にしています。
また、庭に人工芝を敷いてドッグランも設置しました。外の水栓はシャワー付きのものを選び、足をすぐに洗える環境を整えています。
まとめ
本記事では、再建築不可物件について詳しく解説しました。基本的には、再建築不可物件はリフォームをすることがおすすめです。リフォームであれば現状の敷地が狭くなったり、複雑な手続きが必要ありません。
また、リフォームなら、古い家でも新築同様の住まいにできます。ただし、再建築不可物件のフルリフォームは、法改正により難易度が上がったため実施は困難です。
再建築不可物件のリフォームを検討するなら、リノベーションハイムにご連絡ください。希望に応じたプランを提供します。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
