「再建築不可物件って建て替えできるの？」
「再建築不可物件はどう対処するのが最善？」
再建築不可物件という言葉を聞き慣れないという方も多いでしょう。建て替えやリフォームを検討した際に、所有物件が再建築不可物件ということを知り、どう対処すべきかわからないという方もいるはずです。
再建築不可物件は簡単にいうと、ある理由で建て替えることができない物件のことです。複雑な知識も多く、不動産の知識に精通していない方には対応は難しいでしょう。
しかし、再建築不可物件について理解しておかないと違法になってしまう可能性もあるため、事前に必要な情報を把握しておくことが重要です。
そこで本記事では、再建築不可物件について詳しく解説します。あわせて、再建築不可物件の適切な対処法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、敷地が現行の建築基準法の規定を満たしていないことで再建築（新築や改築、増築、移転）ができない物件のことです。幾度の法改正などを経て、当時は適合していたものが不適合になってしまったというケースが多くあります。
具体的に再建築不可物件とは以下の条件に当てはまるものを指します。
下記で詳しく解説していくので、所有しているもしくは購入を検討している土地が当てはまるのかチェックしてみてください。
建築基準法の接道義務を果たしていない
建築基準法における接道義務が制定されたのは、1950年です。昭和25年以前に建てられた物件の中には、接道義務を果たしていない再建築不可物件が多くあります。これを既存不適合物件といいます。
接道義務は1981年の改正で規定されたものであり、それ以前に建築された建物は接道義務の条件を満たしていない可能性があります。現行の建築基準法の接道義務から、再建築不可かどうかは以下3つの接道条件から判断されます。
- 土地に接する道路の幅員が4ｍ未満
- 土地の前面道路の接道部分が2ｍ未満
- 建築基準法上の道路に接していない
上記の条件は、とある理由から設定されています。例えば、道路の幅員が4ｍ未満、接道部分が2ｍ未満の場合、救急車や消防車などの緊急時の侵入経路を確保できないなどの安全上問題があります。
また、上記の建築基準法上の道路とは、道路法による道路や開発道路、既存道路、計画道路、位置指定道路、みなし道路、ただし書き道路が該当します。これらの条件を満たしていない場合、道路とみなされず再建築できません。
市街化調整区域にある
市街化調整区域とは、市街化を抑制しており、建物などの開発が制限されている地域です。市街化調整区域にある土地は再建築や建て替えが制限され、再建築不可になりやすい傾向にあります。
市街化調整区域にある場合、自治体から開発許可を得る以外に再建築可能にすることはできません。そのため、開発許可を得ることが必要です。
市街化調整区域にあるかは、市区町村の都市計画課に問い合わせることで確認できます。自治体によっては、都市計画図をインターネットで公開しているため、検索してみるのも良いでしょう。
建築不可物件はリフォームが最適
再建築不可物件では、建て替えはできないものの、建築確認申請が不要なリフォームは行うことができます。対象としては『木造・2階建て・床面積500㎡以下』の条件に当てはまるような中古戸建などです。
上記の条件に当てはまる中古戸建の場合、建築基準法第6条で建築確認申請が不要と定められています。建築確認申請を省略できるため、再建築不可物件でも主要構造部の1/2を上回るようなリフォームが可能です。
再建築不可物件におけるリフォームでは以下のような工事が行えます。
- 柱と梁を残すリフォーム
- 梁らと梁の半分まで取り替えるリフォーム
- 10㎡以下の増築(※防火地域、準防火地域以外)
再建築不可物件でもフルリフォームを行うと、ライフスタイルや家族構成に合った新築同然の住まいに新調できます。
再建築不可物件は2025年4月1日以降リフォームの着工ができないことに注意！
再建築不可物件は、2025年の法改正によって既存不適格建築物とみなされ、4月1日以降のリフォームの着工ができなくなることに注意が必要です。
既存不適格建築物とは、建築時点では合法だったものが法改正の影響により、最新の法令においては不適格とみなされた建築物のことを指します。再建築不可物件は2025年の法改正によって既存不適格建築物となります。
リフォームをしようとしても着工ができなくなってしまうため、再建築物件をリフォームしたいという方は早めの行動が重要です。
また、現在お住まいの建物が近隣のリフォームや建て替えなどの影響で知らぬ間に再建築不可物件になってしまっている場合もあります。そのため、リフォームを検討している方は、住まいが再建築不可物件ではないかの確認も含めてリフォーム会社に相談しましょう。
リノベーションハイムでは、再建築不可物件のリフォームも多数手掛けています。現在、無料相談も実施しているので、興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。
再建築不可物件を再建築可能にする6つの方法
再建築不可物件は、法律で定められた交通上、安全上、防火上及び衛生上の基準をクリアすれば、再建築できる可能性があります。そこで、再建築不可物件を再建築可能にする方法を以下6つ紹介します。
下記で詳しく解説していくので、再建築不可物件の建て替えを検討している方は参考にしてみてください。
①道路の位置指定を申請する
位置指定とは、これまで道路としてみなされていなかった道路を、特定行政庁から新たに道路として認めてもらうことです。
幅員が4ｍ以上の私道に接している場合、接している私道を道路として認めてもらうことで接道義務を果たすようなことが例として挙げられます。ただ、位置指定申請ができるような土地に接していることが前提なので注意しましょう。
②隣接地を借地して接道義務を果たす
接道義務を果たしている隣地を買い取るのではなく、借りる方法でも再建築不可を解決できます。特に、旗竿地のような間口が狭い土地の場合、隣地の一部を借りるというケースも増えています。
自分の土地でなくても、隣地を借りて通行する権利があれば接道義務を果たせます。土地を借りる際は、土地賃貸借契約書が必要です。記載内容は以下の通りです。
- 借主・貸主の名前・住所
- 取引対象の土地の詳細(所在地や面積など)
- 借手が支払う金額
- 賃貸借の期間 など
連帯保証人に関しては必須ではありませんが、相手に求められた場合には必要になります。契約書の見本は国税庁のホームページから確認できるためチェックしておきましょう。
③隣接地を購入して接道義務を果たす
隣地が接道義務を果たしている場合、隣地を買取って合筆、つまり土地を合併させることで接道義務を果たすことができます。購入費用は発生しますが、再建築が可能になり、土地面積も広くなるのがメリットです。
また、間口の狭い旗竿地のような土地で接道義務を果たしていない場合、隣地の一部を購入することで再建築不可を解決できます。間口が1.9mの場合、10㎝だけ七期を購入すれば、接道義務を果たすことが可能です。
ただ、隣地の一部を購入するには、隣地の所有者に合意を得ることが必要です。また、必要な隣地の部分に建物などが経っている場合、土地の購入費用に加えて解体費用も発生するので注意しましょう。
④土地の等価交換をする
等価交換とは、同じ価値のものを交換する行為を指します。間口の幅が狭い旗竿地など、接道義務を果たせていない場合に有効です。等価交換により不足部分を補えれば、接道義務を果たせます。
等価交換は旗竿地が対象です。例えば、間口1.9mの旗竿地の場合、隣地から0.1m分を竿部分に沿って交換できると再建築できる可能性があります。
等価交換は、金銭的な支出を抑えられるのがメリットです。しかし、隣地の一部等価交換は、譲渡できるほどのスペースが空いている場合のみに取れる方法です。
土地の交換には、土地交換契約書や登記手続きが必要となるので注意しましょう。
⑤43条但し書き申請する
道路に接していなくても、道路と同じように車や人が通行できるスペースがある場合、道路とみなすことで建築許可がおりるケースがあります。
この道路は、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可されます。みなされた道路は、建築基準法第43条の但し書きに記載されているため、但し書き道路と呼ばれます。
具体的には、大きな公園や広場、私道などです。これらに接している場合、建築許可が下り、建て替えできる可能性があります。ただし、敷地が但し書き指定を満たせる空間に接していることが前提なので注意しましょう。
⑥セットバックで幅員4m条件を満たす
接している道路の幅員が4m未満の場合、自分の敷地をセットバック（後退）させると、接道義務を果たせます。セットバックを行い、再建築可能になるのは、以下に該当する道路で道幅は4m未満のものです。
- 2項道路
- 位置指定道路
- 協定道路
上記に該当しない場合、セットバックして道路の道幅が4m以上になっても、以下の条件に該当しないため再建築できません。
- 建築基準法の道路
- 建築基準法の道路ではないが、接道として認められる道
隣地を買取したり、借りたりする必要がないため費用は発生しません。しかし、セットバックした分だけ土地が狭くなってしまうので、どちらが良いのかしっかり考えましょう。
市街化調整区域にある再建築物件を再建築可能にする方法
建物などの開発や、増築、改築、新築などが制限される市街化調整区域では、原則再建築不可となります。しかし、自治体から開発許可を得ることができれば、例外として再建築できる可能性があります。
つまり、市街化調整区域にある再建築不可物件の場合、その地域の自治体から開発許可をもらうと再建築可能になるのです。開発許可を得るためには、各自治体が定める要件を満たすことが必要です。
自治体によって要件は異なりますが、一般的に以下のような建物や土地の場合、開発が認められる可能性があります。
- 長期にわたって土地を所有する人の居住用住宅
- 市街化調整区域として指定される前から保有している土地に建った建物
- 周辺の居住者が日常生活で必要なものを売る店舗
- 市街化調整区域内の土地を所有する人の6親等以内の親族の居住用住宅
- 長期にわたり、建築物の敷地として利用されている土地
- ガソリンスタンドなど市街化区域内での建築が難しい建物
- 社会福祉施設や医療施設といった公益上必要な建物
ただ、開発許可が得られるかは自治体の判断によるため、申請して必ず許可を得られる訳ではありません。また、申請手続きなども自治体によって異なります。
市街化調整区域の再建築不可物件を建て替えたい場合は、地域の自治体に問い合わせてみましょう。
再建築不可物件のリフォームはリノベーションハイムにおまかせください
再建築不可物件の物件をリフォームする際は、リノベーションハイムにお任せください。リノベーションハイムには、豊富にリフォーム実績があり、過去には再建築不可物件のリフォームも多数手掛けています。
豊富な知識や過去のたくさんの経験から、要望に沿って再建築不可物件のリフォーム方法を提案します。難題であっても、どうすれば理想に近づくのか一緒に考えていくため、安心して任せていただけます。
現在、無料相談も実施しているので、興味のある方はぜひ一度お問い合わせください。
まとめ
本記事では、再建築不可物件について詳しく解説しました。基本的には、再建築不可物件はリフォームをすることがおすすめです。リフォームであれば現状の敷地が狭くなったり、複雑な手続きが必要ありません。
また、古い家でも新築同様の住まいにできます。ただし、再建築不可物件のリフォームは、法改正によってできなくなることに注意が必要です。再建築物件にお悩みの方は、早めの対処を心がけましょう。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
