「再建築不可物件ってどんなリフォームができるの？」
「再建築不可物件のリフォーム可能な例を知りたい！」
再建築不可物件とは、更地にして建て替えができない建物のことを指します。建築基準法によってさまざまな制約がつくものであり、再建築不可物件を活用するならリフォームが欠かせません。
とはいえ、そもそも再建築不可物件とは何かわからないという方も多いでしょう。再建築不可物件はどのようなリフォームができるのか、補助金はあるのかといった情報を知らなければ後悔しかねません。
そこで本記事では、再建築不可物件はリフォームができるのかを、建築基準法の改定と交えて紹介します。あわせて、再建築不可物件で可能なリフォームの種類と失敗しないコツも解説するのでぜひ参考にしてください。
なお、再建築不可物件について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
再建築不可物件はリフォームできるの？
結論、再建築不可物件のリフォームは可能です。ただし、どのようなリフォームでも自由にできるわけではなく、次のような制限があります。
※木造2階建て以下かつ500㎡以下の物件
| リフォームの種類 | リフォームの詳細 | 再建築不可物件のリフォーム可能範囲 |
|---|---|---|
| 再建築 | 更地にして建て替える | × |
| 増築 | 平屋を2階建てにするといった建て増し | × |
| 改築 | 建物の大きさや構造は変えずに全体または一部を解体して建て直すこと | × |
| 大規模な修繕 | 主要構造部（柱や梁など）の一種以上を二分の一を超えての修繕（経年劣化した箇所を同様の位置に同等の材料・形状・寸法で原状回復させること） | 〇（2025年の法改正後は×） |
| 大規模な模様替え | 主要構造部（柱や梁など）の一種以上を二分の一を超えての模様替え（建物の構造・規模などを変えない範囲で改造すること） | 〇（2025年の法改正後は×） |
再建築・増築・改築のリフォームでは、建築確認（建築基準法や関連法に適合するかを確認すること）が必要であり、再建築不可物件ではできません。
そもそも、接道義務を果たしていない再建築不可物件では建築基準法で規定する条件を満たさないため、建築確認を申請しても許可が下りないのです。
大規模の修繕・模様替えでは建築確認が不要であることから、再建築不可物件のリフォームで実施できます。しかし、2025年の法改正後は大規模の修繕・模様替えが実施できないことに注意が必要です。
再建築不可物件で可能なリフォームの種類
ここからは、再建築不可物件で可能なリフォームの種類を、3つにまとめて紹介します。
窓・水回りの交換
窓・水回りの交換といった小規模な修繕は、再建築不可物件で可能なリフォームのひとつです。
再建築不可物件は築年数が長い建物が多く、窓・水回りは経年劣化します。とくに古い窓は気密性などの性能が低いため、冷暖房の効率を上げるには窓の交換が欠かせません。
さらに、昔のものと比べるとトイレでは節水効果が期待でき、浴槽は広くなる可能性があります。したがって、窓や水回りの交換を行うと生活しやすい環境を整えることが可能です。具体的に、窓・水回りの交換には次のような費用がかかります。
| 交換箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| 窓 | 30万円程度 |
| 洗面台 | 30万円程度 |
| キッチン | 150万円程度 |
| 浴槽 | 120万円程度 |
| トイレ | 40万円程度 |
なお、キッチンや浴槽はグレードや大きさにより、価格帯が変わります。加えて、通路が狭いといった物件の状況により大きなキッチンや浴槽の搬入が困難なこともあるため、事前に相談するのが賢明です。
断熱性向上・耐震性補強の修繕
断熱性向上・耐震性補強の修繕も、再建築不可物件で可能なリフォームのひとつです。建物全体の断熱性を向上させると、より節電効果が得られます。
前述したとおり、再建築不可物件は築年数が長い建物のため、断熱材が施工されていないことが多くあります。加えて、耐震強度も不十分なケースが多いです。
夏や冬を快適に暮らすためには、断熱性能を向上させることは非常に重要です。老朽化した建物が台風や地震といった自然災害で倒壊しないように、耐震性の補強も欠かせません。
断熱性を向上させるには、天井・壁・床に断熱材を入れます。ただし、どこに・どの程度・どの種類の断熱材を入れるのかにより価格は大きくことなるため、リフォーム業者に相談するのが賢明です。
耐震補強は、基礎の補修や壁の増設、屋根の軽量化などさまざまな方法があり、物件により補強すべき箇所は変わるため、専門業者へ問い合わせるといいでしょう。
スケルトンリフォーム
スケルトンリフォームも、再建築不可物件で可能なリフォームの種類です。スケルトンリフォームとは、家の骨組み（柱や梁など）のみを残す大規模なリフォーム方法を指します。
内装を全て取り出すために間取りや設備の変更ができ、断熱材を入れたり耐震補強も可能です。新築同様にリフォームが可能ではあるものの、再建築不可物件の大きさ次第では2,000万円ほどかかることもあります。
加えて、スケルトンリフォームを行う際には仮住まい先を決めて、引っ越しを行うことも念頭におきましょう。
再建築不可物件のリフォームで失敗しないコツ
ここからは、再建築不可物件のリフォームで失敗しないコツを、3つにまとめて解説します。
不明・不安点は役所に相談する
不明・不安点を役所に相談することは、再建築不可物件のリフォームで失敗しないコツの1つです。再建築不可物件に関する判断は、土木事務所もしくは市役所、区役所が行います。
そのため、再建築不可物件で実施予定のリフォームが行えるのかや、建築確認は不要なのかといったことは事前に各役所へ相談しましょう。
万が一、リフォーム後に違法建築とみなされると、是正工事を行うか解体しなければならない可能性があります。のちにトラブルにならないよう、事前の確認と相談は重要です。
融資を受けるなら取引のある金融機関に依頼する
融資を受けるなら取引のある金融機関に依頼することも、再建築不可物件のリフォームで失敗しないコツのひとつです。
再建築不可物件は資産価値が低いため、融資を受けづらいことがあります。なぜなら、担保となる物件の評価額が低いことより、返済不能に陥った際に金融機関は高いリスクを背負うことになるからです。
ただし、融資は金融機関と依頼者との信頼関係により成立することもあります。たとえば、保険への加入や給料振り込みといった取引実績があれば、金融機関の信用を得られて、融資が通る可能性が高まります。
そのため、融資を受ける際には取引のある金融機関に相談するのが賢明です。
大規模リフォームは建築基準法改定前に実施する
大規模リフォームは建築基準法改定前に実施することも、再建築不可物件のリフォームで失敗しないコツのひとつです。建築基準法の改定が行われると、木造2階建て以下でかつ500㎡以下の物件は、大規模リフォームを行う際に建築確認が必要になります。
建築基準法や関連法に適合するかの確認をする建築確認では、許可が下りなければ大規模リフォームは行えません。大規模リフォームでは再建築不可物件を新築同等に仕上げられるため、建て替えができない建物にはメリットが大きいリフォーム方法の1つです。
再建築不可物件の大規模リフォームを検討中なら、建築基準法の改定前に実施することをおすすめします。
再建築不可物件は2025年の法改正による影響に注意！
再建築不可物件（2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物）は、2025年の法改正によって大規模リフォームの着工ができなくなることに注意が必要です。
法改正前は鉄骨造やRC造、木造3階建の再建築不可物件の大規模リフォームは不可でしたが、2階建以下かつ500㎡以下の木造建築物は建築確認が不要であったため、大規模リフォームができました。
しかし、改正後は今まで建築確認申請の必要がなかった、2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物にも建築確認が必要になります。結果的に2025年の法改正後、再建築不可物件は確認申請に通らなくなり、大規模リフォームができなくなるのです。
リフォームをしようとしても着工ができなくなってしまうため、再建築不可物件（2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物）をリフォームしたいという方は早めの行動が重要です。
再建築不可物件のリフォームで利用可能な補助金
ここからは、再建築不可物件のリフォームで利用可能な補助金を、4つにまとめて紹介します。
子育てエコホーム支援事業
子育てエコホーム支援事業は、再建築不可物件のリフォームで利用可能な補助金の1つです。
子育てエコホーム支援事業とは、子育て世帯と若者夫婦が住宅の省エネ性向上を支援するための補助金制度です。子育て世帯とは、2005年4月2日以降に出生した子を有する世帯を指し、若者夫婦はいずれかが1983年4月3日以降に生まれた世帯を言います。
リフォームでの補助金の上限額は60万円であるため、該当するなら利用するのが賢明です。
断熱リフォーム支援事業
断熱リフォーム支援事業も、再建築不可物件のリフォームで利用可能な補助金の1つです。断熱リフォーム支援事業とは、高性能建材を用いた断熱リフォームを支援する補助金制度です。
ガラス・窓・断熱材の交換などを行うリフォームを実施すると、利用できます。リフォーム箇所は建物全体と居間のみの2つから選択でき、それぞれ申請用紙が異なるため注意が必要です。
断熱リフォームを建物全体で実施した際の戸建てのリフォーム上限額は120万円と高額なため、該当するなら申請することをおすすめします。
介護・バリアフリーリフォームの補助金
介護・バリアフリーリフォームの補助金も、再建築不可物件のリフォームで利用可能な補助金のひとつです。介護・バリアフリーリフォームの補助金は要支援・要介護がいる住宅で、段差の解消や引き戸への取換えなどの改修を行う際に利用できます。
介護保険の制度であり、利用する際には担当のケアマネジャーに相談し同席のもと打合せをおこなわなければならないことに注意が必要です。
なお、介護・バリアフリーリフォームの補助金の上限額は18万円です。上限額に達するまで分割で利用できるため、改修の必要に応じて活用できるサービスになります。
自治体が独自に実施する補助金
自治体が独自に実施する補助金も、再建築不可物件のリフォームで利用可能な補助金のひとつです。
たとえば、新宿区では新宿区省エネルギーおよび創エネルギー機器等補助制度によると、断熱窓へ改修すると施工費用の25％（上限10万円）の補助金を受け取ることができます。
自治体が独自に行う補助金は、募集件数や予算が決められていることが数多くあるため、早めに申請を行うのが賢明です。まずは、各自治体のホームページで補助金の募集をしていないか、調べてみましょう。
再建築不可物件のリフォームならリノベーションハイムがおすすめ
再建築不可物件のリフォームなら、リノベーションハイムにおまかせください。リノベーションハイムはセキスイハイムのグループ会社であり、50年以上リフォームを実施してきた実績があります。
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豊富なリフォーム実績と高いお客様満足度を誇るリノベーションハイムでは、お客様の要望に応じたリフォームを実施するため、まずは資料請求や無料相談へ問い合わせください。
まとめ
本記事では、再建築不可物件のリフォームについて詳しく解説しました。再建築不可物件（2階建以下かつ500㎡以下（平屋200㎡以下を除く）の木造建築物）を大規模リフォームするなら、2025年4月に予定されている建築基準法の改定前に実施するのが賢明です。
建築基準法が改定されると建築確認が必要になる場合があるため、再建築不可物件のリフォーム着工は難しくなります。再建築不可物件を所有しリフォームを検討中なら、早めに業者へ依頼しましょう。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
